TVA Airbnb : votre location meublée est-elle exonérée ou soumise à la TVA ?
TVA Airbnb : quand une location meublée devient para-hôtelière (3 services sur 4), ce que compte le fisc, et pourquoi la franchise de 85 000 € change tout.
La réponse courte
Dans la plupart des cas, une location Airbnb n'est pas soumise à la TVA. L'article 261 D, 4° du Code général des impôts exonère « les locations de logements meublés à usage d'habitation », sans possibilité d'opter pour la TVA. Vous ne facturez donc pas de TVA à vos voyageurs.
L'exonération tombe si votre location devient para-hôtelière : séjours de 30 nuits ou moins, et voyageur qui a accès à au moins trois des quatre services suivants : petit-déjeuner, nettoyage, linge de maison, réception. Même dans ce cas, vous ne collectez en pratique aucune TVA tant que vos recettes d'hébergement restent sous 85 000 € l'année précédente et sous 93 500 € l'année en cours, grâce à la franchise en base.
Cet article vous aide à compter vos services comme le fait l'administration, puis à savoir si cela change quelque chose pour vous.
Le test des quatre services
Le BOFiP (la documentation officielle de l'administration fiscale, BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20, § 10 à 100) taxe une location meublée comme une prestation para-hôtelière quand deux conditions sont réunies.
- La durée : vous proposez des durées de séjour qui peuvent être, au choix du client, « inférieures ou égales à trente jours » (§ 40). C'est le cas de presque toutes les annonces Airbnb. Accepter aussi des séjours plus longs ne change rien.
- Les services : le voyageur doit « avoir accès à au moins trois des quatre services annexes » (§ 60).
Trois précisions du BOFiP évitent des erreurs fréquentes :
- Le service n'a pas besoin d'être utilisé. Il suffit qu'il soit « réellement proposé ». Il peut être inclus dans le prix ou optionnel et facturé en plus : il compte dans les deux cas.
- Vous pouvez passer par un prestataire. Le loueur peut assurer les services « directement ou par l'intermédiaire de prestataires ou de mandataires » (§ 60). Une conciergerie qui accueille vos voyageurs fait donc partie de votre offre.
- Le classement en étoiles et l'immatriculation au RCS sont sans effet. Le § 20 indique qu'ils sont « sans incidence sur le régime applicable en matière de TVA ». Un meublé de tourisme classé n'est pas plus taxable qu'un autre.
Ce qui compte, service par service
Le BOFiP détaille chaque service, avec ce qui suffit et ce qui ne suffit pas. Le tableau résume les § 70 à 100.
| Service | Ce qui compte | Ce qui ne compte pas |
|---|---|---|
| Petit-déjeuner | Proposé selon les usages professionnels, dans le logement ou un local commun, éventuellement fourni par un tiers si vous le commercialisez | Conseiller des adresses de restaurants |
| Nettoyage | Fait avant l'arrivée et proposé régulièrement pendant le séjour (une fois par semaine suffit). Pour un séjour de cinq nuits ou moins, le nettoyage avant l'arrivée suffit | Laisser du matériel de ménage au voyageur |
| Linge de maison | Linge de lit et de toilette fourni à l'arrivée, renouvellement proposé régulièrement (une fois par semaine suffit). Pour un séjour de cinq nuits ou moins, le linge fourni au début suffit | Une laverie à disposition, sans linge renouvelé |
| Réception | Accueil physique en début et fin de séjour sur des horaires définis, ou choix laissé au voyageur entre remise des clés en main propre et boîte à clés | Une boîte à clés seule, sans possibilité d'accueil physique |
La règle des séjours courts est la plus importante pour un hôte Airbnb. Le BOFiP précise qu'une semaine correspond à six nuits : la tolérance vaut donc pour les séjours de cinq nuits au maximum. Si vous faites le ménage et mettez des draps et serviettes propres avant chaque arrivée, et que vos séjours sont courts, vous remplissez déjà deux services sur quatre.
C'est la réception qui fait généralement la différence. Avec une boîte à clés seule, vous restez à deux. Si vous (ou votre conciergerie) proposez aussi une remise des clés en main propre, vous passez à trois et votre activité devient taxable.
Exemples : trois hôtes, trois situations
Hôte 1 : studio avec boîte à clés
Claire loue un studio pour des séjours de deux à quatre nuits. Elle fait le ménage et change le linge avant chaque arrivée. Les voyageurs entrent avec une boîte à clés, sans autre option.
| Service | Situation | Compte ? |
|---|---|---|
| Petit-déjeuner | Non proposé | Non |
| Nettoyage | Avant chaque arrivée, séjours de cinq nuits au plus | Oui |
| Linge | Fourni à chaque arrivée, séjours de cinq nuits au plus | Oui |
| Réception | Boîte à clés seule | Non |
| Total | 2 sur 4 |
Avec deux services, la location reste exonérée de TVA. Claire n'a rien à faire en matière de TVA.
Hôte 2 : même studio, accueil par une conciergerie
Marc a le même studio, mais sa conciergerie remet les clés en main propre aux voyageurs, sur des horaires définis. Ses recettes de location 2025 sont de 28 000 €.
Il atteint trois services sur quatre (nettoyage, linge, réception) : sa location est une prestation para-hôtelière, en principe taxable à la TVA. Mais ses recettes d'hébergement de 2025 (28 000 €) sont sous le seuil de 85 000 € de la franchise en base. En 2026, il ne facture donc pas de TVA et ne dépose pas de déclaration de TVA, tant que ses recettes de l'année ne dépassent pas 93 500 €. La contrepartie : il ne peut pas récupérer la TVA payée sur la facture de sa conciergerie ou sur ses achats.
Hôte 3 : plusieurs logements au-dessus de 85 000 €
Sophie loue quatre appartements avec accueil physique, ménage et linge. Ses recettes d'hébergement de 2025 atteignent 96 000 €.
Elle dépasse 85 000 € l'année précédente : la franchise ne s'applique pas en 2026, et ses séjours sont soumis à la TVA, au taux réduit de 10 % en métropole selon service-public.gouv.fr. Si elle ne change pas ses prix, la TVA est prise sur le prix payé par le voyageur :
- pour une nuit à 150 € TTC : 150 ÷ 1,10 = 136,36 € hors taxe, et 13,64 € de TVA à reverser ;
- sur 96 000 € de séjours au même prix : 96 000 × 10 ÷ 110 = 8 727,27 € de TVA.
Pour garder le même revenu hors taxe, elle devrait augmenter ses prix de 10 %. Une activité de cette taille justifie l'aide d'un expert-comptable : déclarations de TVA, factures et facturation électronique pour les LMNP deviennent des sujets à part entière.
La franchise en base : pourquoi la plupart des hôtes taxables ne paient rien
La franchise en base dispense les petites entreprises « des obligations de déclarations et de paiement de la TVA » (BOFiP BOI-TVA-DECLA-40-10-10, version du 1er juillet 2026). Pour l'hébergement, les seuils sont ceux des ventes de marchandises, plus élevés que ceux des autres services.
| Activité | Seuil de l'année précédente | Seuil de l'année en cours |
|---|---|---|
| Hébergement taxable (para-hôtelier), même seuil que les ventes | 85 000 € | 93 500 € |
| Autres prestations de services | 37 500 € | 41 250 € |
Ce qu'il faut retenir :
- Le seuil de 85 000 € concerne l'hébergement taxable. Le BOFiP (§ 140) vise les prestations d'hébergement « qui ne sont pas exonérées de la TVA » au titre de l'article 261 D, 4°.
- Un dépassement en cours d'année a un effet immédiat. Si vos recettes de l'année dépassent 93 500 €, la franchise cesse de s'appliquer « à compter de la date à laquelle intervient ce dépassement » (§ 130). Entre 85 000 € et 93 500 €, vous gardez la franchise jusqu'à la fin de l'année et la perdez au 1er janvier suivant.
- Pas de TVA récupérable en franchise. Les entreprises en franchise « ne peuvent pas déduire la TVA qu'elles supportent au titre de leurs dépenses ». Vous pouvez y renoncer à tout moment et opter pour la TVA (§ 20) ; c'est une décision à prendre avec un comptable.
Ce seuil de 85 000 € est propre à la TVA. Il ne se confond pas avec les plafonds du micro-BIC pour l'impôt sur le revenu (15 000 € pour un meublé de tourisme non classé, 83 600 € pour un meublé classé en 2026). Être en franchise de TVA ne dit rien de votre régime d'imposition : pour ce choix, voyez notre comparatif micro-BIC ou régime réel.
Deux cas à part
Les locations de plus d'un mois avec services
Le BOFiP prévoit un second cas de taxation (§ 110 à 120) : la location meublée à usage de résidence, avec un bail de plus d'un mois, quand le locataire a aussi accès à trois des quatre services. Il concerne des baux d'habitation, pas les séjours Airbnb de quelques nuits.
Louer à un exploitant
Si vous louez votre logement à un exploitant qui fournit lui-même des prestations para-hôtelières (résidence de tourisme, par exemple), la location que vous lui consentez est « taxée de plein droit » (§ 140). C'est le schéma des investissements en résidence de services, qui obéit à d'autres règles que la location directe sur Airbnb.
Un changement de références au 1er janvier 2027
Les règles de TVA vont être transférées du Code général des impôts vers le code des impositions sur les biens et services (CIBS). Selon le BOFiP (actualité du 7 octobre 2026), ce transfert a été reporté au 1er janvier 2027, et les anciennes références au CGI restent admises jusqu'au 30 juin 2028. Vous lirez donc bientôt de nouveaux numéros d'articles. Cette actualité du BOFiP n'annonce pas de changement des règles décrites ici.
Ce qu'il faut faire maintenant
- Comptez vos services avec le tableau ci-dessus, en partant de ce que vous proposez réellement (y compris via votre conciergerie).
- Avec deux services ou moins, votre location est exonérée : rien à faire en matière de TVA.
- Avec trois services ou plus, regardez vos recettes d'hébergement de l'année précédente et de l'année en cours. Sous 85 000 € l'an dernier et sous 93 500 € cette année, vous êtes en franchise : pas de TVA à facturer.
- Au-dessus, ou si vous hésitez sur un service, posez la question à votre service des impôts des entreprises (SIE) via la messagerie de votre espace professionnel, ou à un expert-comptable.
Si vous confiez l'accueil à une conciergerie, gardez ce point en tête au moment de signer : notre article sur la conciergerie Airbnb détaille ce qu'il faut vérifier dans le contrat.
Suivre vos recettes dans HôteBilan
Le seuil de franchise se juge sur vos recettes de l'année précédente et de l'année en cours. Dans HôteBilan, vous enregistrez vos revenus logement par logement, et le tableau de bord affiche le total encaissé depuis le début de l'année, ce qui vous permet de voir où vous en êtes par rapport aux seuils. Les mêmes chiffres alimentent le simulateur fiscal, qui compare micro-BIC et réel pour votre impôt sur le revenu. HôteBilan ne calcule pas la TVA et ne remplace pas un comptable si vous y êtes soumis. Créez votre compte gratuit.