Conciergerie Airbnb : ce qu'elle vous coûte vraiment après impôt, et ce qu'il faut vérifier avant de signer

La réponse courte

Une conciergerie Airbnb vous fait gagner du temps, mais sa commission ne réduit votre impôt que si vous êtes au régime réel. Au micro-BIC, service-public.gouv.fr est clair : « Les charges ne peuvent pas être déduites ». Vous déclarez la totalité des recettes de location, y compris la part que garde la conciergerie, et l'abattement forfaitaire (30 % pour un meublé de tourisme non classé, 50 % pour un meublé classé, revenus 2025) est censé couvrir tous vos frais.

Pour savoir si une conciergerie est rentable, il faut donc refaire le calcul après impôt, pas seulement après commission. Cet article explique ce que vous déclarez, montre un exemple chiffré au micro-BIC et au réel, puis liste les points à vérifier dans le contrat.

Ce que vous déclarez quand une conciergerie gère votre Airbnb

La conciergerie encaisse souvent les réservations, garde sa commission et vous reverse le reste. Le virement que vous recevez n'est pas le montant à déclarer.

Le BOFiP (la documentation officielle de l'administration fiscale) précise que le chiffre d'affaires retenu pour le micro-BIC « comprend l'ensemble des opérations » réalisées avec les tiers, c'est-à-dire ici les séjours payés par les voyageurs. impots.gouv.fr demande d'indiquer « la somme totale que vous avez perçue » et ajoute : « Vous ne devez déduire aucune charge ». La commission de la conciergerie est une charge de votre location, comme le ménage ou les frais de la plateforme. Vous déclarez donc vos recettes avant commission.

Deux conséquences pratiques :

• Le plafond du micro-BIC se juge sur les recettes totales. Pour un meublé de tourisme non classé, il est de 15 000 € (revenus 2025 et 2026). Avec 16 000 € de séjours et une commission de 20 %, la conciergerie vous reverse 12 800 €, mais vos recettes restent de 16 000 € : vous êtes au-dessus du plafond. Selon la DGFiP (direction générale des finances publiques), le passage au réel ne devient obligatoire qu'après deux années consécutives de dépassement.
• Il vous faut le détail des encaissements. Demandez à la conciergerie un relevé annuel qui distingue le montant payé par les voyageurs, sa commission et les frais refacturés (ménage, linge). Sans lui, vous ne pouvez ni déclarer juste ni passer au réel. Le même raisonnement vaut pour le récapitulatif annuel des plateformes, qui donne un montant net de leurs frais : voir ce qu'Airbnb déclare aux impôts.

Si vous louez plusieurs logements, la DGFiP rappelle que le plafond s'apprécie en additionnant les recettes de toutes vos locations meublées. Notre guide déclarer ses revenus Airbnb indique ensuite les cases à remplir.

Micro-BIC ou réel : où passe la commission ?

Régime	Ce que vous déclarez	La commission de la conciergerie
Micro-BIC, meublé de tourisme non classé	Recettes totales ; l'administration applique 30 % d'abattement	Non déductible : elle doit tenir dans l'abattement, avec toutes vos autres charges
Micro-BIC, meublé de tourisme classé	Recettes totales ; abattement de 50 %	Non déductible, même logique
Réel	Recettes totales, puis déduction des charges réelles dans votre comptabilité	Déductible : la DGFiP cite les « frais de gestion » parmi les dépenses déduites au réel

Le raisonnement à retenir : au micro-BIC, l'abattement couvre tous vos frais, commission comprise. Si la commission plus vos autres charges dépassent l'abattement, vous payez l'impôt sur une partie de vos recettes que vous n'avez jamais gardée.

Exemple chiffré : un studio non classé confié à une conciergerie

Hypothèses (revenus 2025, logement non classé, chiffres de l'exemple et non moyennes du marché) :

• séjours payés par les voyageurs : 14 000 € sur l'année ;
• commission de la conciergerie, ménage compris : 20 %, soit 2 800 € ;
• autres charges (taxe foncière, copropriété, assurance, énergie, internet) : 3 500 € ;
• amortissement possible au réel : 4 000 € (au réel, une fraction du prix du logement et des meubles se déduit chaque année) ;
• honoraires de comptable au réel : 600 € ;
• tranche marginale d'imposition de 30 % et prélèvements sociaux de 18,6 %, appliqués à tout le bénéfice (approximation).

Les recettes, 14 000 €, restent sous le plafond de 15 000 € : les deux régimes sont possibles.

Au micro-BIC

• Abattement de 30 % : 4 200 €. Il est inférieur aux charges réelles de 6 300 € (2 800 + 3 500).
• Bénéfice imposable : 14 000 × 70 % = 9 800 €.
• Impôt et prélèvements sociaux : 9 800 × 48,6 % = 4 762,80 €.
• Ce qu'il vous reste : 14 000 − 2 800 − 3 500 − 4 762,80 = 2 937,20 €.

Au réel

• Résultat avant amortissement : 14 000 − 2 800 − 3 500 − 600 = 7 100 €.
• Après 4 000 € d'amortissement : 3 100 € imposables.
• Impôt et prélèvements sociaux : 3 100 × 48,6 % = 1 506,60 €.
• Ce qu'il vous reste : 7 100 − 1 506,60 = 5 593,40 €.

Pour 14 000 € de séjours	Micro-BIC	Réel
Commission de la conciergerie	2 800 €	2 800 €
Autres charges (dont comptable au réel)	3 500 €	4 100 €
Base imposable	9 800 €	3 100 €
Impôt et prélèvements sociaux	4 762,80 €	1 506,60 €
Reste pour vous	2 937,20 €	5 593,40 €

Dans cet exemple, l'écart dépasse 2 600 € par an. Pour la commission seule : au micro-BIC, les 2 800 € vous coûtent 2 800 € ; au réel, leur déduction réduit l'impôt et les prélèvements de 2 800 × 48,6 % = 1 360,80 €, soit un coût net de 1 439,20 €. Le reste de l'écart vient des autres charges et de l'amortissement, que le réel prend aussi en compte. Avec un logement classé (abattement de 50 %) ou des charges plus faibles, l'écart se réduit, et le micro-BIC peut redevenir le plus simple. Notre comparatif micro-BIC ou réel explique comment et quand opter, et le simulateur fiscal refait ce calcul avec vos propres chiffres.

Rentabilité : la bonne question à se poser

Pour juger une conciergerie, comparez deux scénarios avec vos chiffres :

1. Gérer vous-même : vous payez le ménage et le linge, mais pas la commission. Comptez aussi le temps passé (messages, arrivées, imprévus).
2. Confier à la conciergerie : vous payez la commission, mais elle peut changer vos recettes (prix, taux d'occupation). Ne retenez une hausse de recettes que si elle est écrite dans une simulation que vous pouvez vérifier.

Dans les deux cas, calculez le reste après impôt selon votre régime, comme dans l'exemple ci-dessus. Notre méthode pour calculer la rentabilité d'un Airbnb donne les formules du rendement net et net-net, et le calculateur de rentabilité les applique à votre bien.

Avant de signer : ce qu'il faut vérifier

La carte professionnelle de la conciergerie

Sur service-public.gouv.fr, la location saisonnière figure parmi les activités d'agent immobilier, qui exigent une carte professionnelle « portant la mention de l'activité exercée ». Exercer sans carte est « une infraction pénale punie de 6 mois d'emprisonnement et de 7 500 € d'amende ». Pour la gestion immobilière, la même page indique qu'une garantie financière est obligatoire.

Si la conciergerie gère vos annonces et encaisse l'argent des séjours pour vous, demandez-lui son numéro de carte professionnelle et le nom de son garant financier. Si elle se limite au ménage ou à la remise des clés, demandez-lui par écrit si son activité exige cette carte.

Ce que la conciergerie doit faire pour vous

service-public.gouv.fr rappelle les obligations de tout intermédiaire qui publie votre annonce :

• il doit vous informer des démarches préalables (déclaration en mairie, numéro d'enregistrement là où il est exigé) ;
• il doit vous réclamer une attestation sur l'honneur avant de publier l'annonce ;
• l'annonce doit afficher le numéro d'enregistrement quand il existe, y compris sur les plateformes en ligne.

Confier la gestion ne vous décharge pas de vos propres obligations. Si le logement est votre résidence principale, la règle des 120 jours s'applique toujours, et c'est à vous de la respecter. Pour la taxe de séjour, service-public indique que la plateforme de réservation (Airbnb, par exemple) la collecte quand c'est elle qui encaisse le paiement ; vérifiez dans le contrat qui s'en charge pour les réservations prises en direct. Notre article sur la taxe de séjour Airbnb détaille les cas.

Les clauses du contrat à relire

• L'assiette de la commission : un pourcentage du montant payé par le voyageur, du montant après frais de la plateforme, ou hors ménage ? Le même taux peut donner des montants très différents.
• Les frais refacturés : ménage, linge, consommables, petites réparations, et leur facturation.
• Le relevé annuel : son contenu et sa date d'envoi, pour votre déclaration.
• La durée et le préavis de résiliation.

L'accueil des voyageurs et la TVA

Si la conciergerie remet les clés en main propre à vos voyageurs, en plus du ménage et du linge à chaque arrivée, votre location peut réunir trois des quatre services qui la rendent para-hôtelière au sens de la TVA. Sous 85 000 € de recettes d'hébergement, la franchise en base vous dispense de facturer la TVA, mais la question mérite d'être posée : voyez notre article sur la TVA d'une location Airbnb.

Ce qu'il faut faire maintenant

1. Demandez un relevé annuel détaillé à votre conciergerie, ou exigez-le avant de signer.
2. Additionnez commission et autres charges, puis comparez le total à votre abattement (30 % ou 50 % de vos recettes).
3. Si les charges dépassent l'abattement, refaites le calcul au réel avec l'amortissement, dans le simulateur.
4. Vérifiez la carte professionnelle de la conciergerie si elle encaisse vos recettes.

Suivre la commission et vos charges dans HôteBilan

Pour comparer les deux régimes, vous avez besoin de vos recettes totales et de chaque dépense. Dans HôteBilan, vous enregistrez vos revenus et vos dépenses logement par logement : saisissez les revenus avant commission, puis la commission de la conciergerie comme une dépense. Si le ménage est facturé à part (et non inclus dans la commission), HôteBilan peut l'ajouter automatiquement à chaque départ de voyageur grâce aux frais récurrents. Le simulateur fiscal compare ensuite micro-BIC et réel à partir de vos chiffres, et l'export Excel ou PDF récapitule l'année pour votre comptable. Créez votre compte gratuit.