Comment calculer la rentabilité de votre bien Airbnb (avec exemples)

Pourquoi calculer la rentabilité de votre Airbnb ?

Pour aller vite, notre calculateur de rentabilité Airbnb fait tous ces calculs à partir de vos chiffres. Ce guide explique la méthode.

Beaucoup d'hôtes savent qu'ils gagnent de l'argent, mais peu savent combien exactement. Le montant affiché dans votre espace Airbnb ne tient pas compte du ménage, des frais de plateforme, de la taxe foncière, de l'assurance ou des travaux. Bien calculer sa rentabilité, c'est savoir si votre bien est performant et comment l'améliorer.

Les trois niveaux de rentabilité

1. Le rendement brut

Formule : rendement brut = revenus bruts annuels ÷ prix d'acquisition total (frais de notaire inclus) × 100

Exemple : un appartement acheté 180 000 €, plus 15 000 € de frais, rapporte 18 000 € par an sur Airbnb. Rendement brut = 18 000 ÷ 195 000 × 100 = 9,2 %

Selon la ville, un bon rendement brut en location courte durée se situe souvent entre 6 % et 12 %.

2. Le rendement net

On retire du revenu brut toutes les charges annuelles : taxe foncière, copropriété, assurance PNO, ménage, frais de plateforme, énergie, internet, entretien, CFE et comptable.

Exemple (suite) : avec 6 200 € de charges par an, revenu net = 18 000 − 6 200 = 11 800 € rendement net = 11 800 ÷ 195 000 × 100 = 6,05 %

3. Le rendement net-net (après impôts)

On retire aussi l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux (18,6 %).

Exemple (suite) : le logement est un meublé de tourisme non classé et ses recettes dépassent 15 000 €. Le micro-BIC n'est donc pas possible et le régime réel s'applique. Avec environ 5 000 € d'amortissement, la base imposable est de 6 800 €. À une TMI de 30 %, la fiscalité atteint environ 6 800 × 48,6 % ≈ 3 300 €. Revenu net-net = 11 800 − 3 300 = 8 500 € Rendement net-net = 8 500 ÷ 195 000 × 100 = 4,36 %

C'est ce chiffre qu'il faut comparer à un placement financier ou à une location longue durée. Pour choisir le bon régime fiscal, lisez notre comparatif micro-BIC ou réel.

Le taux d'occupation

Formule : taux d'occupation = nuits réservées ÷ nuits disponibles × 100

Repères courants en location courte durée :

• 60 à 70 % : rentable, mais il y a une marge de progression ;
• 70 à 85 % : très bon, votre prix est bien calibré ;
• 85 à 95 % : excellent, vous pouvez sans doute augmenter vos prix ;
• plus de 95 % : votre prix est probablement trop bas.

Si le logement est votre résidence principale, votre occupation est plafonnée par la règle des 120 jours.

Le RevPAN, ou revenu par nuit disponible

Le RevPAN est l'équivalent du RevPAR des hôtels. Il combine le prix moyen et le taux d'occupation en un seul chiffre.

Formule : RevPAN = revenus bruts ÷ nuits disponibles Exemple : 18 000 € ÷ 365 nuits = 49,3 € par nuit disponible

Courte durée ou longue durée ?

Critère	Airbnb (courte durée)	Location classique (longue durée)
Revenu brut potentiel	Souvent 2 à 3 fois plus élevé	Plus faible
Charges d'exploitation	Élevées (ménage, linge, consommables)	Faibles
Risque de vacance	Saisonnier	Faible si le locataire reste
Gestion	Intense	Plutôt passive
Fiscalité micro-BIC	30 % d'abattement (non classé, plafond 15 000 €)	30 % (location nue, micro-foncier) ou 50 % (meublé longue durée)
Plus-value (LMNP réel)	Amortissements réintégrés depuis 2025	Régime des particuliers

La courte durée est généralement plus rentable dans les zones touristiques et les centres-villes très demandés. Ailleurs, la longue durée est souvent plus stable, et parfois plus rentable une fois les charges déduites.

Suivre sa rentabilité automatiquement

HôteBilan calcule votre rendement brut, net et net hors frais exceptionnels, par bien et pour l'ensemble de votre parc. Le calcul est annualisé sur les 12 derniers mois, ou depuis votre première réservation si elle est plus récente. Il suffit d'indiquer le prix d'achat de chaque bien. Créez votre compte gratuit.