Comment calculer la rentabilité de votre bien Airbnb (avec exemples)
Calculer la rentabilité de votre Airbnb : rendement brut, net et net-net après impôt, taux d'occupation et RevPAN, avec un exemple chiffré à jour pour 2026.
Pourquoi calculer la rentabilité de votre Airbnb ?
Pour aller vite, notre calculateur de rentabilité Airbnb fait tous ces calculs à partir de vos chiffres. Ce guide explique la méthode.
Beaucoup d'hôtes savent qu'ils gagnent de l'argent, mais peu savent combien exactement. Le montant affiché dans votre espace Airbnb ne tient pas compte du ménage, des frais de plateforme, de la taxe foncière, de l'assurance ou des travaux. Bien calculer sa rentabilité, c'est savoir si votre bien est performant et comment l'améliorer.
Les trois niveaux de rentabilité
1. Le rendement brut
Formule : rendement brut = revenus bruts annuels ÷ prix d'acquisition total (frais de notaire inclus) × 100
Exemple : un appartement acheté 180 000 €, plus 15 000 € de frais, rapporte 18 000 € par an sur Airbnb. Rendement brut = 18 000 ÷ 195 000 × 100 = 9,2 %
Il n'existe pas de « bon » rendement brut officiel : il dépend du prix d'achat local et de la demande touristique. Le rendement brut sert surtout à comparer plusieurs biens entre eux, mais il ignore les charges, qui pèsent lourd en courte durée.
2. Le rendement net
On retire du revenu brut toutes les charges annuelles : taxe foncière, copropriété, assurance PNO, ménage, frais de plateforme, énergie, internet, entretien, CFE et comptable. Pour la CFE, vérifiez d'abord si vous en êtes exonéré : notre article sur la CFE Airbnb détaille les cas. Si une conciergerie gère le logement, sa commission fait partie de ces charges : notre article sur la conciergerie Airbnb montre son effet sur l'impôt selon le régime.
Exemple (suite) : avec 6 200 € de charges par an, revenu net = 18 000 − 6 200 = 11 800 € rendement net = 11 800 ÷ 195 000 × 100 = 6,05 %
3. Le rendement net-net (après impôts)
On retire aussi l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux (18,6 %).
Exemple (suite) : le logement est un meublé de tourisme non classé et ses recettes dépassent 15 000 €. Le micro-BIC n'est donc pas possible (le plafond est de 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé) et le régime réel s'applique. Avec environ 5 000 € d'amortissement, la base imposable est de 6 800 €. À une tranche marginale d'imposition (TMI) de 30 %, impôt et prélèvements sociaux atteignent environ 6 800 × (30 % + 18,6 %) ≈ 3 300 €. Revenu net-net = 11 800 − 3 300 = 8 500 € Rendement net-net = 8 500 ÷ 195 000 × 100 = 4,36 %
C'est ce chiffre qu'il faut comparer à un placement financier ou à une location longue durée. Pour choisir le bon régime fiscal, lisez notre comparatif micro-BIC ou réel.
Autre option pour ce même logement : le faire classer. Un meublé de tourisme classé reste au micro-BIC jusqu'à 77 700 € de recettes en 2025 et 83 600 € à partir des revenus 2026, avec un abattement de 50 %. Notre guide du classement meublé de tourisme détaille les démarches et le gain fiscal.
Le taux d'occupation
Formule : taux d'occupation = nuits réservées ÷ nuits disponibles × 100
Repères d'usage pour interpréter votre taux (ce ne sont pas des normes officielles, ils varient selon la ville et la saison) :
- 60 à 70 % : rentable, mais il y a une marge de progression ;
- 70 à 85 % : très bon, votre prix est bien calibré ;
- 85 à 95 % : excellent, vous pouvez sans doute augmenter vos prix ;
- plus de 95 % : votre prix est probablement trop bas.
Si le logement est votre résidence principale, votre occupation est plafonnée par la règle des 120 jours.
Le RevPAN, ou revenu par nuit disponible
Le RevPAN est l'équivalent du RevPAR des hôtels. Il combine le prix moyen et le taux d'occupation en un seul chiffre.
Formule : RevPAN = revenus bruts ÷ nuits disponibles Exemple : 18 000 € ÷ 365 nuits = 49,3 € par nuit disponible
Courte durée ou longue durée ?
| Critère | Airbnb (courte durée) | Location classique (longue durée) |
|---|---|---|
| Revenu brut potentiel | Plus élevé par nuit, mais dépend du taux d'occupation | Plus faible, mais régulier |
| Charges d'exploitation | Élevées (ménage, linge, consommables) | Faibles |
| Risque de vacance | Saisonnier | Faible si le locataire reste |
| Gestion | Intense | Plutôt passive |
| Abattement en régime micro (revenus 2025) | Meublé de tourisme non classé : 30 %, plafond 15 000 € | Location nue (micro-foncier) : 30 %, plafond 15 000 € ; meublé longue durée (micro-BIC) : 50 %, plafond 77 700 € |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers ; au réel, amortissements réintégrés pour les ventes depuis le 15/02/2025 | Location nue : régime des particuliers. Meublé longue durée au réel : même réintégration des amortissements |
La courte durée a le plus de chances d'être rentable là où la demande touristique est forte toute l'année. Ailleurs, la longue durée est plus stable, et elle peut devenir plus rentable une fois les charges et l'impôt déduits. Pour trancher, calculez le rendement net-net des deux options avec vos propres chiffres.
Suivre sa rentabilité automatiquement
HôteBilan calcule votre rendement brut, net et net hors frais exceptionnels, par bien et pour l'ensemble de votre parc. Le calcul est annualisé sur les 12 derniers mois, ou depuis votre première réservation si elle est plus récente. Il suffit d'indiquer le prix d'achat de chaque bien (frais de notaire inclus si vous voulez retrouver la formule de cet article). Créez votre compte gratuit.