Micro-BIC ou régime réel pour votre Airbnb : lequel choisir ?
Micro-BIC (30 % d'abattement depuis la loi Le Meur) ou régime réel pour votre Airbnb ? Exemple chiffré avec les règles 2025, prélèvements sociaux à 18,6 % et règle simple pour choisir.
Le choix du régime peut coûter des milliers d'euros
La plupart des hôtes Airbnb démarrent au micro-BIC parce que c'est simple. Depuis la loi Le Meur, le micro-BIC est beaucoup moins généreux pour les meublés de tourisme non classés. Pour beaucoup d'hôtes, le régime réel devient le meilleur choix.
Le micro-BIC en 2025
| Type de logement | Plafond de recettes | Abattement |
|---|---|---|
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 30 % |
| Meublé de tourisme classé, chambre d'hôtes | 77 700 € | 50 % |
Pour les revenus 2026 (déclarés en 2027), le plafond des meublés de tourisme classés et des autres locations meublées passe à 83 600 €, avec toujours 50 % d'abattement. Celui des meublés de tourisme non classés reste à 15 000 € avec 30 % d'abattement.
Avantages : une seule case à remplir sur la 2042-C-PRO et aucune comptabilité. Le détail des cases est dans notre guide déclarer ses revenus Airbnb.
Inconvénient : l'abattement est forfaitaire. Si vos charges réelles dépassent 30 % de vos recettes (logement non classé), vous payez trop d'impôt.
Au-delà du plafond, le micro-BIC n'est plus accessible et le régime réel s'impose.
Le régime réel simplifié
Au réel, vous déduisez toutes vos charges réellement engagées et justifiées :
- intérêts d'emprunt immobilier ;
- taxe foncière et CFE ;
- assurance propriétaire non occupant (PNO) ;
- ménage, blanchisserie, conciergerie ;
- frais de service de la plateforme ;
- internet, énergie, consommables ;
- travaux d'entretien et réparations ;
- amortissement du bien et du mobilier.
L'amortissement ne peut pas créer de déficit. La part non utilisée est reportée sur les années suivantes, sans limite de durée.
Pour savoir quelles dépenses entrent dans cette liste et lesquelles doivent être amorties (meubles, gros travaux), voyez notre guide des charges déductibles en LMNP. En contrepartie, le réel suppose une comptabilité et une déclaration de résultats 2031 chaque année : notre article sur la comptabilité LMNP au réel détaille ce qu'il faut tenir et ce que vous pouvez faire vous-même.
Exemple chiffré avec les règles 2025
Prenons un hôte avec un meublé de tourisme non classé, 14 000 € de recettes, 5 000 € de charges et 3 000 € d'amortissement. Sa tranche marginale d'imposition (TMI) est de 30 % et les prélèvements sociaux sont de 18,6 %.
| Micro-BIC | Réel sans amortissement | Réel avec amortissement | |
|---|---|---|---|
| Recettes | 14 000 € | 14 000 € | 14 000 € |
| Abattement ou charges | − 4 200 € (30 %) | − 5 000 € | − 8 000 € |
| Base imposable | 9 800 € | 9 000 € | 6 000 € |
| Impôt sur le revenu (TMI 30 %) | 2 940 € | 2 700 € | 1 800 € |
| Prélèvements sociaux (18,6 %) | 1 823 € | 1 674 € | 1 116 € |
| Total | 4 763 € | 4 374 € | 2 916 € |
Dans cet exemple, le réel avec amortissement fait économiser environ 1 850 € par an par rapport au micro-BIC.
Ces montants supposent que les revenus Airbnb ne font pas changer de tranche. Pour adapter le calcul à votre propre tranche, voyez notre guide pour calculer l'impôt sur vos revenus Airbnb.
Règle simple pour choisir
- Logement non classé et charges supérieures à 30 % des recettes : le réel est presque toujours gagnant.
- Emprunt en cours : le réel est gagnant (intérêts déductibles et amortissement).
- Recettes supérieures à 15 000 € (non classé) : le réel est obligatoire.
- Petites recettes, peu de charges, logement classé : le micro-BIC peut suffire.
Une autre piste consiste à faire classer votre logement. Vous retrouvez alors 50 % d'abattement et un plafond de 77 700 € (83 600 € pour les revenus 2026). Démarches, délais et exemple chiffré : voir notre guide du classement meublé de tourisme.
Attention à la revente
Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits au réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente (cessions à partir du 15 février 2025). L'amortissement reste avantageux pendant la détention, mais il revient en partie à décaler l'impôt. Si vous prévoyez de revendre rapidement, faites le calcul avec un expert-comptable. Notre article sur la plus-value LMNP détaille ce calcul avec un exemple avant et après la réforme.
Simulez votre cas
Le simulateur d'HôteBilan applique les règles 2025 (30 % ou 50 %, prélèvements sociaux à 18,6 %) et compare les deux régimes à partir de vos propres chiffres. Essayez-le gratuitement. Pour aller plus loin sur l'impact du régime sur votre rendement, lisez comment calculer la rentabilité de votre Airbnb.