Plus-value LMNP : le calcul à la revente depuis la réintégration des amortissements
Plus-value LMNP : comment se calcule l'impôt à la revente depuis la réintégration des amortissements, abattements, forfaits et exemple chiffré complet.
La réponse courte
Quand vous revendez un logement loué en meublé en tant que loueur non professionnel (LMNP), la plus-value est taxée comme celle d'un particulier : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après des abattements qui dépendent de la durée de détention. Elle devient exonérée d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans.
Ce qui a changé : pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, si vous êtes au régime réel, les amortissements que vous avez déduits de vos loyers diminuent le prix d'acquisition retenu dans le calcul. La plus-value imposable augmente donc d'autant. Au micro-BIC, il n'y a pas d'amortissement déduit, donc rien à réintégrer. La suite détaille le calcul pas à pas, avec un exemple chiffré avant et après la réforme.
Qui est concerné par la réintégration des amortissements ?
Tout dépend de votre statut et de votre régime au moment de la vente.
| Votre situation à la date de la vente | Régime de la plus-value | Amortissements réintégrés ? |
|---|---|---|
| LMNP au régime réel (ou l'ayant été) | Plus-values des particuliers | Oui, ceux qui ont été déduits |
| LMNP resté au micro-BIC depuis le début | Plus-values des particuliers | Non : aucun amortissement n'a été déduit |
| Loueur en meublé professionnel (LMP) | Plus-values professionnelles | Règles différentes, non traitées ici |
Sur sa page consacrée au calcul de la plus-value en location meublée, impots.gouv.fr l'énonce ainsi : « si vous relevez d'un régime BIC réel, les amortissements pratiqués dans le cadre de la détermination du résultat imposable doivent être réintégrés pour le calcul de la plus-value ». La page sur les régimes d'imposition précise que la mesure concerne « uniquement les amortissements qui ont été fiscalement déduits dans le cadre du régime réel d'imposition, conformément à l'article 39 C » du Code général des impôts.
La notice officielle des formulaires fiscaux du régime réel simplifié (n° 2033-NOT-SD) ajoute que la règle s'applique « sous réserve des exclusions prévues à l'article 150 VB du CGI ». Ces exclusions visent des catégories particulières de logements : si votre bien n'est pas un logement classique loué sur Airbnb, faites vérifier ce point par votre notaire.
Pour la différence entre LMNP et LMP, voir notre guide du statut LMNP.
Le calcul de la plus-value LMNP en 5 étapes
1. Le prix de vente
C'est le prix indiqué dans l'acte de vente. Selon service-public.gouv.fr, vous pouvez en déduire, sur justificatifs, les frais payés lors de la vente, comme les diagnostics obligatoires.
2. Le prix d'acquisition corrigé
Vous partez du prix payé, indiqué dans l'acte d'achat, puis vous l'augmentez :
- des frais d'acquisition (frais de notaire, droits d'enregistrement) : leur montant réel justifié, ou un forfait de 7,5 % du prix d'achat ;
- des travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration : leur montant réel justifié, ou un forfait de 15 % du prix d'achat si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans.
Pour les travaux au montant réel, le BOFiP précise qu'ils ne majorent le prix que s'ils n'ont pas déjà été pris en compte pour l'impôt sur le revenu. Des travaux que vous avez déduits ou amortis au réel ne peuvent donc pas être comptés une deuxième fois. Pour le forfait de 15 %, le même texte indique qu'« il n'y a pas lieu de rechercher si les dépenses de travaux ont déjà été prises en compte ». Les simples dépenses d'entretien et de réparation, elles, ne comptent jamais.
3. La réintégration des amortissements
Du prix d'acquisition ainsi majoré, vous retirez le total des amortissements effectivement déduits au régime réel, toutes années confondues.
Le mot important est « déduits ». L'amortissement que vous n'avez pas pu utiliser parce qu'il dépassait votre résultat est reporté, sans être déduit : il n'entre pas dans ce total. Notre article sur le déficit LMNP et l'amortissement reporté explique cette différence. Pour ce calcul, il vous faut donc la somme des amortissements réellement utilisés, que vous retrouvez dans vos liasses fiscales annuelles (formulaire 2031 et annexes) ou auprès de votre comptable.
4. Les abattements pour durée de détention
La plus-value brute (prix de vente moins prix d'acquisition corrigé) est réduite d'un abattement qui dépend du nombre d'années de détention. Il n'est pas le même pour l'impôt et pour les prélèvements sociaux :
| Durée de détention | Abattement par an — impôt sur le revenu | Abattement par an — prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Jusqu'à 5 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % | 1,65 % |
| 22e année révolue | 4 % | 1,6 % |
| De la 23e à la 30e année | Exonération | 9 % par an |
| Au-delà de la 30e année | Exonération | Exonération |
Source : service-public.gouv.fr (F10864). La réintégration des amortissements a lieu avant ces abattements : elle augmente la plus-value brute, qui est ensuite abattue normalement.
5. Les taux
Sur la plus-value après abattements :
- impôt sur le revenu : 19 % ;
- prélèvements sociaux : 17,2 %. Ce n'est pas le taux de 18,6 % appliqué depuis 2025 à vos revenus de location meublée : service-public.gouv.fr indique 17,2 % pour les plus-values immobilières ;
- taxe supplémentaire de 2 % à 6 % si la plus-value imposable dépasse 50 000 €.
Exemple chiffré : la même vente avant et après la réforme
Prenons un hôte qui a acheté un appartement 200 000 € en 2017 et le revend 260 000 € en 2026, soit 9 années de détention révolues. Il le loue sur Airbnb en LMNP au régime réel depuis 2018. Au fil des années, il a déduit 40 000 € d'amortissement du logement. Il retient les forfaits de 7,5 % et 15 %. Les montants sont des exemples.
Étape 1 — prix d'acquisition corrigé
| Élément | Avant la réforme | Vente depuis le 15/02/2025 |
|---|---|---|
| Prix d'achat | 200 000 € | 200 000 € |
| Forfait frais d'acquisition (7,5 %) | + 15 000 € | + 15 000 € |
| Forfait travaux (15 %, détention > 5 ans) | + 30 000 € | + 30 000 € |
| Amortissements déduits | — | − 40 000 € |
| Prix d'acquisition corrigé | 245 000 € | 205 000 € |
Étape 2 — plus-value brute : 260 000 − 245 000 = 15 000 € avant la réforme, 260 000 − 205 000 = 55 000 € après.
Étape 3 — abattements pour 9 ans de détention (de la 6e à la 9e année, soit 4 années) : 4 × 6 % = 24 % pour l'impôt, 4 × 1,65 % = 6,6 % pour les prélèvements sociaux.
Étape 4 — impôt et prélèvements
| Calcul | Avant la réforme | Vente depuis le 15/02/2025 |
|---|---|---|
| Base impôt sur le revenu (plus-value × 76 %) | 11 400 € | 41 800 € |
| Impôt sur le revenu (19 %) | 2 166 € | 7 942 € |
| Base prélèvements sociaux (plus-value × 93,4 %) | 14 010 € | 51 370 € |
| Prélèvements sociaux (17,2 %) | 2 409,72 € | 8 835,64 € |
| Total à payer | 4 575,72 € | 16 777,64 € |
La base imposable à l'impôt sur le revenu (41 800 €) reste sous 50 000 € : pas de taxe supplémentaire dans cet exemple.
Dans cet exemple, la réintégration coûte 12 201,92 € de plus. Autrement dit, chacun des 40 000 € d'amortissement déduits « revient » à environ 30,5 centimes au moment de la vente : 19 % × 76 % (impôt après abattement) + 17,2 % × 93,4 % (prélèvements sociaux après abattement) ≈ 30,5 %. Ce ratio baisse avec la durée de détention : après 22 ans, il ne reste que les prélèvements sociaux, et après 30 ans, plus rien.
Ce que la réforme change pour votre stratégie
L'amortissement reste utile, mais il n'est plus « gratuit »
Pendant la location, l'amortissement a réduit votre bénéfice imposable, donc votre impôt sur le revenu et vos prélèvements sociaux chaque année. À la revente, une partie de cet avantage est reprise. Le bilan dépend de votre tranche d'imposition pendant la location et de la durée de détention : plus vous gardez le bien longtemps, plus les abattements réduisent l'effet de la réintégration.
Pour comparer les deux régimes sur vos chiffres de l'année, utilisez le simulateur micro-BIC ou réel, puis notre comparatif micro-BIC ou régime réel pour la méthode de choix.
Repasser au micro-BIC juste avant de vendre n'efface rien
La réintégration porte sur les amortissements « précédemment déduits », selon la formulation d'impots.gouv.fr. Changer de régime l'année de la vente ne fait donc pas disparaître ceux que vous avez déduits les années passées.
Gardez les justificatifs de vos travaux
Si vous n'utilisez pas le forfait de 15 %, seuls les travaux d'agrandissement, de construction ou d'amélioration justifiés par des factures d'entreprise, et non déjà déduits ou amortis, majorent le prix d'acquisition. Notre guide des charges déductibles en LMNP aide à distinguer ce qui se déduit chaque année de ce qui s'amortit.
Qui calcule et qui paie ?
Vous n'avez pas à calculer ni à verser vous-même l'impôt sur la plus-value. Selon service-public.gouv.fr, le notaire chargé de la vente calcule la plus-value imposable, établit la déclaration (formulaire n° 2048-IMM-SD) et paie l'impôt lors des formalités de la vente. Vous devez ensuite reporter le montant de la plus-value déclarée par le notaire sur votre déclaration des revenus de l'année de la vente, déposée l'année suivante.
Votre rôle est de lui fournir les bons éléments :
- L'acte d'achat et, si vous ne prenez pas les forfaits, les justificatifs des frais d'acquisition et des travaux.
- Le total des amortissements déduits au régime réel depuis le début de la location, établi à partir de vos liasses 2031 ou par votre comptable.
- Votre statut à la date de la vente (LMNP ou LMP), qui détermine le régime de la plus-value.
Préparer la revente avec HôteBilan
Le calcul de la plus-value repose sur des chiffres accumulés sur des années. Dans HôteBilan, vous enregistrez vos recettes et vos dépenses logement par logement, et vous exportez chaque année un fichier Excel pour votre comptable. Le simulateur distingue l'amortissement réellement utilisé dans l'année de celui qui est reporté, et rappelle que les amortissements déduits sont réintégrés à la revente.
HôteBilan ne calcule ni vos amortissements, ni votre plus-value : ce calcul revient à votre comptable et au notaire. Il vous aide à garder des chiffres propres pour les établir. Pour mesurer la rentabilité globale de votre location, revente comprise, voir aussi notre méthode pour calculer la rentabilité d'un Airbnb.
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