Déficit LMNP : comment le déclarer et le reporter pendant 10 ans
Déficit LMNP : sur quels revenus il se déduit, pendant combien de temps, quelles cases remplir (5NY, 5GA à 5GJ) et un exemple chiffré sur deux années.
La réponse courte
En location meublée non professionnelle (LMNP), un déficit ne se déduit pas de vos salaires ni de votre revenu global. Il se reporte uniquement sur vos futurs revenus de location meublée non professionnelle, pendant 10 ans. La DGFiP le résume ainsi : « En LMNP, vos déficits se déduisent uniquement de vos futurs revenus de location meublée pendant 10 ans. »
Sur la déclaration des revenus 2025 (déposée en 2026), le déficit de l'année se déclare cases 5NY, 5OY ou 5PY de la 2042-C-PRO, et les déficits des années précédentes pas encore utilisés cases 5GA à 5GJ, une case par année d'origine (2015 à 2024). La suite explique d'où vient un déficit, ce qui le distingue de l'amortissement reporté, et comment le suivre année après année avec un exemple chiffré.
D'où vient un déficit en LMNP ?
Un déficit n'existe qu'au régime réel. Au micro-BIC, l'impôt est calculé sur vos recettes diminuées d'un abattement forfaitaire : le résultat ne peut pas être négatif, et vos charges réelles ne comptent pas.
Au réel, vous déduisez de vos recettes vos charges réellement payées : intérêts d'emprunt, taxe foncière, copropriété, ménage, frais de plateforme, réparations. Si ces charges dépassent les recettes de l'année, le résultat est négatif : c'est le déficit. Cela arrive typiquement la première année (peu de réservations, beaucoup de frais d'installation) ou une année de gros entretien. Notre guide des charges déductibles en LMNP détaille ce qui entre dans le calcul.
Déficit ou amortissement reporté : deux mécanismes différents
L'amortissement (la déduction annuelle d'une partie du prix du logement et des meubles) ne crée jamais de déficit. L'article 39 C du Code général des impôts le limite au « montant du loyer acquis », diminué des autres charges du bien. La part qui dépasse est reportée sur les années suivantes, et le texte ne fixe pas de durée maximale à ce report.
Le déficit, lui, provient uniquement des charges. Les deux reports ne suivent pas les mêmes règles :
| Déficit LMNP | Amortissement non déduit | |
|---|---|---|
| Origine | Charges supérieures aux recettes | Amortissement supérieur au résultat avant amortissement |
| Durée du report | 10 ans | Pas de durée maximale dans l'article 39 C |
| Où il se déduit | Sur vos revenus de location meublée non professionnelle | Dans le résultat des exercices suivants, dans les mêmes limites |
| Où il apparaît | Cases 5NY à 5PY, puis 5GA à 5GJ de la 2042-C-PRO | Dans votre comptabilité et votre liasse 2031 (la déclaration de résultat du loueur au réel), pas dans une case dédiée de la 2042-C-PRO |
Conséquence pratique : une année déficitaire, vous avez souvent les deux à la fois, un déficit (issu des charges) et un amortissement entièrement reporté. Il faut les suivre séparément.
Sur quels revenus le déficit se déduit-il ?
Le BOFiP (BOI-BIC-CHAMP-40-20) est net : les déficits du foyer fiscal provenant d'une location meublée non professionnelle « ne peuvent s'imputer sur le revenu global ». Ils « s'imputent exclusivement sur les revenus provenant d'une telle activité » au cours des dix années suivantes.
Concrètement :
- Pas sur vos salaires, pensions ou revenus fonciers : la question « déficit LMNP imputable sur le revenu global ? » appelle un non.
- Sur vos revenus de location meublée non professionnelle : les textes parlent des revenus de l'activité du foyer, pas d'un logement en particulier. Si vous louez deux meublés, le déficit de l'un peut donc venir réduire le bénéfice de location meublée non professionnelle de l'autre.
- Sur l'année du déficit et les 10 suivantes : service-public.gouv.fr indique que vous pouvez le déduire de vos revenus de location meublée non professionnelle « de la même année et des 10 années suivantes ». Un déficit de 2025 peut donc servir jusqu'aux revenus 2035.
Passé ce délai, la part non utilisée ne peut plus être déduite. D'où l'intérêt de suivre l'ancienneté de chaque déficit.
Quelles cases remplir sur la 2042-C-PRO ?
Sur la déclaration des revenus 2025, la rubrique « Revenus des locations meublées non professionnelles » de la 2042-C-PRO comporte deux lignes pour les déficits :
| Situation | Case(s) | Ce que vous y mettez |
|---|---|---|
| Déficit de l'année 2025 | 5NY (déclarant 1), 5OY (déclarant 2), 5PY (personne à charge) | Le déficit calculé sur votre liasse 2031 |
| Déficits des années 2015 à 2024 pas encore utilisés | 5GA (2015), 5GB (2016), 5GC (2017), 5GD (2018), 5GE (2019), 5GF (2020), 5GG (2021), 5GH (2022), 5GI (2023), 5GJ (2024) | Pour chaque année d'origine, le montant qui reste à déduire |
| Bénéfice de l'année 2025 au réel | 5NA, 5OA, 5PA | Le bénéfice calculé sur votre liasse 2031 |
Trois points d'attention :
- Une case par année d'origine. Un déficit de 2022 reste dans la case de l'année 2022, même s'il a été partiellement utilisé. Sur la déclaration suivante, les années affichées au-dessus des cases changent : lisez-les avant de reporter vos montants.
- Le montant « non encore déduit ». Selon impots.gouv.fr, vous reportez dans ces cases « le montant non encore imputé des déficits des années antérieures ». Vous devez donc tenir vous-même le compte de ce qui a déjà été utilisé.
- Ne confondez pas 5NY et 5WE. Le formulaire prévoit des cases à part (5WE, 5XE, 5YE) pour le cas particulier des loueurs dont les revenus sont soumis aux cotisations sociales par les organismes de sécurité sociale. Si vous n'êtes pas dans ce cas, utilisez 5NY, 5OY ou 5PY.
Pour l'ensemble de la déclaration (recettes, régime, cases du micro-BIC), voir notre guide pour déclarer vos revenus Airbnb.
Exemple chiffré : un déficit de 2024 utilisé en 2025
Prenons un hôte qui loue un studio en meublé de tourisme, au régime réel. Les montants sont des exemples.
Année 2024 (première année de location). Le logement n'ouvre aux réservations qu'en cours d'année :
| Élément 2024 | Montant |
|---|---|
| Recettes | 4 000 € |
| Charges (intérêts, taxe foncière, copropriété, assurance, ménage, frais de plateforme…) | 7 000 € |
| Résultat avant amortissement | − 3 000 € |
| Amortissement de l'année | 0 € déduit (entièrement reporté, il ne peut pas créer de déficit) |
| Déficit 2024 | 3 000 €, déclaré sur la déclaration des revenus 2024 |
Année 2025. L'activité tourne sur toute l'année. Son résultat avant amortissement est cette fois positif et dépasse l'amortissement disponible (celui de 2025 et celui reporté de 2024) : après déduction de tout cet amortissement, la liasse 2031 établie avec son comptable fait apparaître un bénéfice de 1 800 €.
| Case de la 2042-C-PRO (revenus 2025, déclarés en 2026) | Montant |
|---|---|
| 5NA (bénéfice 2025 au réel) | 1 800 € |
| 5GJ (déficit 2024 non encore déduit) | 3 000 € |
Le calcul se fait ensuite ainsi :
| Étape | Calcul | Résultat |
|---|---|---|
| Bénéfice LMNP 2025 | 1 800 € | |
| Déficit 2024 imputé | limité au bénéfice disponible | − 1 800 € |
| Revenu LMNP 2025 après imputation | 1 800 − 1 800 | 0 € |
| Déficit 2024 restant | 3 000 − 1 800 | 1 200 € |
Sur la déclaration des revenus 2026 (en 2027), cet hôte reportera 1 200 € dans la case qui correspond à l'année 2024. Ce reliquat peut encore servir jusqu'aux revenus 2034.
Le même raisonnement vaut avec plusieurs logements : si cet hôte avait eu, en 2025, un second meublé non professionnel bénéficiaire, son déficit 2024 aurait pu s'imputer sur l'ensemble de ses revenus de location meublée non professionnelle.
Pour voir ce que donnerait votre situation au micro-BIC ou au réel, utilisez le simulateur micro-BIC ou réel.
Les cas particuliers
Vous devenez loueur professionnel (LMP)
Le BOFiP (BOI-BIC-DEF-20-20) précise que les déficits accumulés en LMNP ne sont déductibles ni du revenu global, ni des bénéfices de la location exercée à titre professionnel. Si l'activité redevient non professionnelle, les déficits « constatés depuis moins de dix ans et non encore imputés » peuvent de nouveau être imputés. Les seuils qui font basculer en LMP sont rappelés dans notre guide du statut LMNP.
Vous voulez repasser au micro-BIC
Au micro-BIC, vous n'avez plus de déficit nouveau, puisque l'abattement forfaitaire remplace les charges. Les pages officielles consultées ne précisent pas le sort, dans ce cas, des déficits antérieurs non encore utilisés. Si vous avez un stock de déficits, posez la question à votre service des impôts des entreprises ou à votre comptable avant de changer de régime. Notre comparatif micro-BIC ou régime réel aide à évaluer ce choix.
Vous louez une partie de votre résidence principale
Le déficit suit les mêmes règles, mais seule la part des charges liée à la location peut entrer dans le calcul. Une répartition mal justifiée peut gonfler artificiellement un déficit : faites-la valider.
Ce qu'il faut faire maintenant
- Récupérez vos liasses 2031 des années précédentes et repérez chaque déficit, avec son année d'origine.
- Tenez un tableau de suivi : année d'origine, montant initial, montants déjà utilisés, reste à déduire, dernière année d'utilisation (année d'origine + 10).
- Reportez le reste à déduire de chaque année dans la bonne case 5GA à 5GJ lors de votre prochaine déclaration.
- Suivez séparément l'amortissement reporté : il n'a pas de case dédiée sur la 2042-C-PRO et se gère dans votre comptabilité.
Repérer une année déficitaire avec HôteBilan
Un déficit se voit d'abord dans les chiffres de l'année : des charges qui dépassent les recettes. Dans HôteBilan, vous enregistrez vos recettes et vos dépenses logement par logement, et le bilan fiscal annuel en PDF affiche le résultat estimé (recettes moins charges, hors amortissement), avec la mention « Déficit constaté » quand il est négatif. L'export Excel reprend ces montants pour votre comptable.
HôteBilan ne calcule pas l'amortissement, ne remplit pas la liasse 2031 et ne tient pas le compteur de vos déficits sur 10 ans : il vous donne des chiffres propres pour les établir.
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