Charges déductibles LMNP : quelles dépenses Airbnb déduire au régime réel ?
Charges déductibles LMNP : liste des dépenses Airbnb déductibles au réel, ce qui s'amortit, la limite de l'amortissement et un exemple chiffré complet.
La réponse courte
Les charges déductibles en LMNP n'existent qu'au régime réel. Au micro-BIC, service-public.gouv.fr est explicite : « Les charges ne peuvent pas être déduites ». L'abattement forfaitaire (30 % pour un meublé de tourisme non classé, 50 % pour un meublé classé, revenus 2025) est censé les représenter.
Au réel, vous déduisez de vos recettes les dépenses réellement payées pour votre location Airbnb : intérêts d'emprunt, taxe foncière, CFE, charges de copropriété, assurance, ménage, frais de plateforme, énergie, petites réparations, honoraires comptables. Le prix du logement et des meubles, lui, ne se déduit pas d'un coup : il s'amortit sur plusieurs années, et cet amortissement ne peut pas créer de déficit. La suite détaille la liste, les cas limites et un exemple chiffré complet.
Les 3 conditions pour qu'une dépense soit déductible
En location meublée, il n'existe pas de liste officielle des charges comme pour la location nue. Le BOFiP précise que le bénéfice est « déterminé dans les conditions de droit commun » des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Une dépense est donc déductible si elle remplit trois conditions (BOFiP, BOI-BIC-CHG-10) :
- Elle est engagée dans l'intérêt de votre location. Une dépense qui profite à votre vie privée ne compte pas.
- Elle correspond à une charge effective et justifiée. Gardez factures, relevés et avis d'imposition.
- Elle est rattachée à la bonne année, celle au cours de laquelle elle a été engagée.
Au réel, impots.gouv.fr rappelle aussi que vous devez « tenir une comptabilité » conforme au Code général des impôts, au Code de commerce et au plan comptable général. Le résultat se calcule dans cette comptabilité, puis il est reporté sur votre déclaration de revenus : il figure sur la liasse fiscale 2031 (la déclaration de résultat du loueur au réel), puis dans les cases 5NA, 5OA ou 5PA de la déclaration complémentaire 2042-C-PRO.
La liste des charges déductibles pour un hôte Airbnb
Le tableau ci-dessous classe les dépenses courantes d'un meublé de tourisme. Toutes doivent remplir les trois conditions ci-dessus.
| Dépense | Traitement au réel | Précision |
|---|---|---|
| Intérêts d'emprunt et assurance de prêt | Charge déductible | La FAQ de la DGFiP cite les intérêts d'emprunt parmi les dépenses déduites au réel. Le capital remboursé n'est pas une charge. |
| Taxe foncière | Charge déductible | Le BOFiP range parmi les impôts déductibles les taxes foncières des immeubles « figurant à l'actif ». |
| CFE (cotisation foncière des entreprises) | Charge déductible | Citée dans la liste des impôts déductibles du BOFiP (contribution économique territoriale). |
| Charges de copropriété | Charge déductible | Pour la part liée au logement loué. |
| Assurances (propriétaire, habitation du logement loué) | Charge déductible | La FAQ de la DGFiP cite les assurances. |
| Ménage, blanchisserie, conciergerie, gestion | Charge déductible | La FAQ de la DGFiP cite les frais de gestion. |
| Frais retenus par la plateforme (Airbnb, Booking, Abritel) | Charge déductible | Au réel, vous déclarez la totalité des sommes perçues ; les frais facturés par la plateforme entrent dans vos charges. |
| Eau, électricité, chauffage, internet | Charge déductible | Si vous occupez aussi le logement, seule la part liée à la location compte. |
| Consommables (savon, café, produits d'entretien) | Charge déductible | Gardez les tickets. |
| Petites réparations et entretien | Charge déductible | Voir la distinction avec les travaux d'amélioration ci-dessous. |
| Honoraires d'expert-comptable, logiciel de comptabilité | Charge déductible | Dépense engagée pour tenir la comptabilité obligatoire. |
| Achat du logement (hors terrain) | Amortissement | Déduit par fractions sur plusieurs années. Le terrain ne s'amortit pas. |
| Meubles et équipements (literie, électroménager, télévision) | Amortissement | En principe inscrits à l'actif et amortis sur leur durée d'utilisation. |
| Gros travaux qui augmentent la valeur ou prolongent la durée du bien | Amortissement | Le BOFiP précise qu'ils « ne peuvent être comptabilisées en charges ». |
| Remboursement du capital de l'emprunt | Non déductible | Ce n'est pas une charge, l'achat est déjà pris en compte par l'amortissement. |
La taxe de séjour suit une logique à part : elle est due par le voyageur et reversée à la commune. Notre article sur la taxe de séjour Airbnb explique qui la collecte selon les cas.
Charge ou amortissement : la question des travaux
C'est la frontière qui pose le plus de questions. Le BOFiP (BOI-BIC-CHG-20-20-20) distingue deux situations :
- Entretien et réparation : les dépenses qui ont « pour seul objet de maintenir en état » le logement et ses équipements sont des charges de l'année où elles sont engagées. Exemples : réparer une fuite, remplacer un joint, repeindre après l'usure normale d'une saison.
- Amélioration : les dépenses qui augmentent la valeur du bien ou prolongent notablement sa durée d'utilisation sont inscrites à l'actif et amorties. Exemples typiques : créer une salle d'eau, refaire entièrement une cuisine, agrandir.
Entre les deux, le classement dépend des faits : une rénovation complète peut basculer en amortissement même si elle comprend des postes de réparation. Pour un chantier important, faites valider le traitement par votre comptable avant de clôturer l'année.
L'amortissement ne peut pas créer de déficit
L'amortissement est l'avantage principal du réel : la DGFiP le décrit comme une technique qui permet « de déduire chaque année une partie du prix d'achat de l'immeuble et des meubles ». Il a une limite fixée par l'article 39 C du Code général des impôts.
Pour une location meublée exercée par un particulier, l'amortissement est déductible « dans la limite du montant du loyer acquis », diminué des autres charges du bien. Autrement dit, on déduit d'abord les charges, puis l'amortissement seulement jusqu'à ramener le résultat à zéro.
La part qui dépasse n'est pas perdue. Selon l'article 39 C, elle peut être déduite des résultats des années suivantes, dans les mêmes limites. Le texte ne fixe pas de durée maximale à ce report.
Le déficit issu des charges : 10 ans sur vos revenus meublés
Si vos charges dépassent vos recettes (une année de gros entretien, par exemple), vous constatez un déficit. En LMNP, ce déficit ne s'impute pas sur votre revenu global. Service-public.gouv.fr indique que vous pouvez le déduire de vos revenus de location meublée non professionnelle « de la même année et des 10 années suivantes ».
Ce report est différent de celui de l'amortissement : le déficit a une durée limitée à 10 ans, l'amortissement non déduit n'en a pas dans l'article 39 C.
Exemple chiffré : un studio Airbnb non classé au réel
Prenons un hôte qui loue un studio en meublé de tourisme non classé. Ses recettes 2025 sont de 12 000 €. Il est au régime réel et a enregistré les dépenses suivantes (montants d'exemple) :
| Charge | Montant annuel |
|---|---|
| Intérêts d'emprunt et assurance de prêt | 2 400 € |
| Taxe foncière | 900 € |
| Charges de copropriété | 1 200 € |
| Assurance du logement | 250 € |
| Ménage et blanchisserie | 2 100 € |
| Frais de plateforme | 1 000 € |
| Énergie et internet | 1 100 € |
| Consommables | 350 € |
| Expert-comptable | 600 € |
| Total des charges | 9 900 € |
Son comptable a calculé un amortissement de 4 500 € pour l'année (logement hors terrain et meubles).
| Étape | Calcul | Résultat |
|---|---|---|
| Recettes | 12 000 € | |
| Moins les charges | 12 000 − 9 900 | 2 100 € |
| Amortissement déductible (plafonné) | limité à 2 100 € | 2 100 € |
| Résultat imposable | 2 100 − 2 100 | 0 € |
| Amortissement reporté | 4 500 − 2 100 | 2 400 € |
Avec les mêmes recettes, le micro-BIC aurait donné une base imposable de 12 000 × (1 − 30 %) = 8 400 €. Pour un foyer dont la tranche marginale d'imposition est de 30 %, cela représente 2 520 € d'impôt sur le revenu et 1 562,40 € de prélèvements sociaux à 18,6 %, soit 4 082,40 €. Dans cet exemple, le réel ramène l'impôt sur cette location à zéro pour 2025, et 2 400 € d'amortissement restent disponibles pour les années suivantes.
Deux limites à garder en tête. D'abord, ce résultat dépend du niveau des charges : un hôte sans emprunt, avec peu de frais, obtiendra un écart bien plus faible. Ensuite, depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value en cas de vente (cessions depuis le 15 février 2025, selon la DGFiP). Notre guide du statut LMNP détaille ce point.
Pour comparer les deux régimes avec vos propres chiffres, utilisez le simulateur micro-BIC ou réel. Le raisonnement complet est expliqué dans notre comparatif micro-BIC ou régime réel, et le calcul de l'impôt final dans notre guide pour calculer l'impôt sur vos revenus Airbnb.
Les cas particuliers à connaître
Vous louez votre résidence principale quelques semaines par an
Si vous habitez le logement le reste de l'année, une partie des dépenses profite à votre vie privée. Le BOFiP exclut du résultat les charges qui ne sont pas nécessitées par l'activité. En pratique, seule la part des dépenses liée à la location peut être retenue, avec une méthode de répartition que vous devez pouvoir justifier. Ce cas est délicat au réel : faites-vous accompagner. Notre article sur la règle des 120 jours rappelle par ailleurs les limites de location d'une résidence principale.
Vous êtes au micro-BIC
Aucune charge n'est déductible, même si vous avez beaucoup de frais. La seule façon d'en tenir compte est de passer au réel. Selon service-public.gouv.fr, l'option se fait à l'avance : pour les revenus 2026, elle devait être exercée avant la date limite de dépôt de la déclaration des revenus 2025, au printemps 2026. Elle est ensuite reconduite tacitement chaque année. Pour une année suivante, vérifiez la date limite indiquée sur service-public.gouv.fr avant la campagne de déclaration.
Votre logement n'est pas classé et vous dépassez 15 000 € de recettes
Au-delà du plafond du micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés (15 000 € pour les revenus 2025), le réel s'impose après deux années consécutives de dépassement, selon la DGFiP. Faire classer le logement est l'autre piste : notre guide du classement meublé de tourisme compare les deux options.
Ce qu'il faut faire maintenant
- Listez vos dépenses de l'année par catégorie, logement par logement, avec les justificatifs.
- Séparez les charges des achats à amortir : meubles, équipements et gros travaux à part.
- Faites le calcul du réel (charges + amortissement) et comparez-le à l'abattement du micro-BIC.
- Si le réel est plus favorable, renseignez-vous sur le calendrier d'option et sur la comptabilité à tenir.
Suivre vos charges dans HôteBilan
Le réel suppose de connaître chaque euro dépensé pour la location. Dans HôteBilan, vous enregistrez vos dépenses logement par logement, classées par catégorie (ménage, réparation, charges, fournitures, assurance, maintenance, exceptionnel). Les dépenses qui reviennent, comme la taxe foncière, l'assurance ou le ménage à chaque départ de voyageur, se saisissent une fois comme frais récurrents : à date fixe (mensuelle, trimestrielle ou annuelle) ou à chaque arrivée ou départ de voyageur. En fin d'année, l'export Excel ou PDF récapitule recettes et dépenses pour votre comptable.
HôteBilan ne calcule pas l'amortissement et ne remplace pas la liasse 2031 : il vous donne une base propre et complète pour la préparer.
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