Règle des 120 jours Airbnb : ce que tout hôte doit savoir

Qu'est-ce que la règle des 120 jours ?

Dans les communes qui ont mis en place la déclaration avec numéro d'enregistrement, une résidence principale ne peut pas être louée en meublé de tourisme plus de 120 jours par année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. Pour louer davantage, le logement ne peut plus être loué comme résidence principale : il devient un meublé de tourisme à part entière, ce qui, dans de nombreuses villes, suppose une autorisation de changement d'usage délivrée par la mairie, souvent avec une obligation de compensation.

Dans une commune qui n'a pas mis en place l'enregistrement, cette limite chiffrée ne s'applique pas en tant que telle. Mais un logement n'est une résidence principale que si vous y vivez au moins 8 mois par an, ce qui restreint déjà, en pratique, le nombre de nuits que vous pouvez louer.

Certaines communes peuvent descendre à 90 jours

Depuis la loi Le Meur (applicable depuis 2025), les communes qui ont mis en place l'enregistrement peuvent abaisser la limite jusqu'à 90 jours par an. La limite varie donc entre 90 et 120 jours selon l'endroit. Vérifiez la règle de votre mairie avant de fixer votre calendrier.

Qui est concerné ?

La limite ne concerne que les résidences principales, c'est-à-dire le logement où vous vivez au moins 8 mois par an.

• Résidence principale : limite de 120 jours (ou moins selon la commune), dans les communes qui ont mis en place l'enregistrement.
• Résidence secondaire ou investissement : pas de limite nationale en jours, mais d'autres règles s'appliquent (changement d'usage, quotas locaux, règlement de copropriété).

Déclaration et numéro d'enregistrement : où en est-on ?

La loi Le Meur prévoit d'étendre à toutes les communes la déclaration avec numéro d'enregistrement, à une date fixée par décret et au plus tard le 20 mai 2026. Cette généralisation passe par un téléservice national, qui n'était pas encore en service fin juillet 2026 : Service Public indique, dans une actualité du 27 juillet 2026, que l'enregistrement reste pour l'instant obligatoire uniquement dans certaines communes. Il deviendra obligatoire dans toutes les communes à l'ouverture du téléservice national d'enregistrement, prévue au quatrième trimestre 2026.

Ce que cela veut dire pour vous aujourd'hui :

• Interrogez votre mairie : selon la commune, vous devez faire une déclaration avec enregistrement ou une simple déclaration.
• Affichez votre numéro : si votre commune vous a délivré un numéro d'enregistrement (13 caractères), il doit figurer sur chacune de vos annonces. Les plateformes doivent déconnecter les annonces qui ne l'affichent pas.
• Préparez la bascule : une fois le téléservice national ouvert, la démarche se fera en ligne et non plus auprès de la commune. Si vous avez déjà un numéro communal, vous disposerez de plusieurs mois pour le renouveler ; ensuite, les anciens numéros ne seront plus valables.

Comment les jours sont-ils comptés ?

Chaque nuit réservée compte : un séjour de 7 nuits correspond à 7 jours. Les nuits que vous bloquez vous-même sans réservation ne comptent pas. Dans plusieurs grandes villes, Airbnb bloque automatiquement le calendrier d'une résidence principale lorsque la limite est atteinte. Ailleurs, c'est à vous de surveiller.

Quelles sanctions ?

Les sanctions sont des amendes. Elles dépendent de l'infraction : absence de déclaration, fausse déclaration, dépassement de la limite ou changement d'usage non autorisé. Elles peuvent atteindre plusieurs dizaines de milliers d'euros par logement, et la loi Le Meur les a renforcées. Les grandes villes touristiques contrôlent de plus en plus.

Exceptions et cas particuliers

• Chambre chez l'habitant : si vous louez une chambre de votre résidence principale tout en y vivant, les règles de la résidence principale s'appliquent. Accord du propriétaire, copropriété et impôts : tout est récapitulé dans notre guide pour louer sa résidence principale sur Airbnb.
• Copropriété : votre règlement de copropriété peut interdire ou limiter la location touristique, même dans la limite légale. Notre guide Airbnb en copropriété explique comment lire votre règlement et comment se vote une interdiction.
• Taxe de séjour : louer sa résidence principale ne dispense pas de la taxe de séjour. Airbnb la collecte pour les réservations payées sur la plateforme ; pour une réservation en direct, c'est à vous de la percevoir (voir notre guide de la taxe de séjour Airbnb).
• Obligations énergétiques : la loi Le Meur impose aussi progressivement un niveau minimal de DPE aux meublés de tourisme, sauf pour les résidences principales (détails et calendrier dans notre article sur le DPE des meublés de tourisme).

Location de courte durée et fiscalité

La limite de jours ne change rien à vos impôts. Vos recettes restent à déclarer, avec les nouvelles règles micro-BIC en vigueur depuis 2025. Pour savoir comment, lisez comment déclarer ses revenus Airbnb.

Suivre ses jours facilement

À partir des séjours enregistrés dans l'application, HôteBilan compte les nuits louées depuis le 1er janvier, y compris les séjours à cheval sur plusieurs mois, et affiche où vous en êtes par rapport à la limite de 120 jours. Si votre commune l'a abaissée, gardez ce seuil plus bas en tête. Créez votre compte gratuit.