Règle des 120 jours Airbnb : ce que tout hôte doit savoir
Résidence principale louée sur Airbnb : limite de 120 jours (ou 90 selon la commune depuis la loi Le Meur), déclaration obligatoire partout depuis mai 2026, sanctions et exceptions.
Qu'est-ce que la règle des 120 jours ?
En France, une résidence principale ne peut pas être louée en courte durée plus de 120 jours par an. Au-delà, le logement change d'usage et devient un meublé de tourisme à part entière. Dans de nombreuses villes, il faut alors une autorisation de changement d'usage délivrée par la mairie, souvent avec une obligation de compensation.
Nouveau : certaines communes peuvent descendre à 90 jours
Depuis la loi Le Meur (applicable depuis 2025), les communes qui ont mis en place l'enregistrement peuvent abaisser la limite jusqu'à 90 jours par an. La limite varie donc entre 90 et 120 jours selon l'endroit. Vérifiez la règle de votre mairie avant de fixer votre calendrier.
Qui est concerné ?
La limite ne concerne que les résidences principales, c'est-à-dire le logement où vous vivez au moins 8 mois par an.
- Résidence principale : limite de 120 jours (ou moins selon la commune).
- Résidence secondaire ou investissement : pas de limite nationale en jours, mais d'autres règles s'appliquent (changement d'usage, quotas locaux, règlement de copropriété).
La déclaration est obligatoire partout depuis mai 2026
Depuis le 20 mai 2026, toute location d'un meublé de tourisme doit être déclarée, dans toutes les communes. Un téléservice national délivre un numéro d'enregistrement, qui doit figurer sur chacune de vos annonces. Les plateformes peuvent retirer les annonces qui n'en ont pas.
Comment les jours sont-ils comptés ?
Chaque nuit réservée compte : un séjour de 7 nuits correspond à 7 jours. Les nuits que vous bloquez vous-même sans réservation ne comptent pas. Dans plusieurs grandes villes, Airbnb bloque automatiquement le calendrier d'une résidence principale lorsque la limite est atteinte. Ailleurs, c'est à vous de surveiller.
Quelles sanctions ?
Les sanctions sont des amendes civiles. Elles dépendent de l'infraction : absence de déclaration, fausse déclaration, dépassement de la limite ou changement d'usage non autorisé. Elles peuvent atteindre plusieurs dizaines de milliers d'euros par logement, et la loi Le Meur les a renforcées. Les grandes villes touristiques contrôlent de plus en plus.
Exceptions et cas particuliers
- Chambre chez l'habitant : si vous louez une chambre de votre résidence principale tout en y vivant, les règles de la résidence principale s'appliquent.
- Copropriété : votre règlement de copropriété peut interdire ou limiter la location touristique, même dans la limite légale.
- Obligations énergétiques : la loi Le Meur impose aussi progressivement un niveau minimal de DPE aux meublés de tourisme, sauf pour les résidences principales.
Location de courte durée et fiscalité
La limite de jours ne change rien à vos impôts. Vos recettes restent à déclarer, avec les nouvelles règles micro-BIC en vigueur depuis 2025. Pour savoir comment, lisez comment déclarer ses revenus Airbnb.
Suivre ses jours facilement
HôteBilan compte automatiquement les nuits louées depuis le 1er janvier, y compris les séjours à cheval sur plusieurs mois, et affiche où vous en êtes par rapport à la limite. Créez votre compte gratuit.