DPE meublé de tourisme : ce que la loi Le Meur impose à votre Airbnb, maintenant et en 2034
DPE meublé de tourisme : classe A à E pour un changement d'usage, A à D pour tous les Airbnb hors résidence principale en 2034, contrôle du maire et sanctions.
La réponse courte
Depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, un meublé de tourisme doit respecter un niveau minimal de diagnostic de performance énergétique (DPE), mais pas au même moment selon votre situation :
- Aujourd'hui, l'exigence ne vise que les logements qui demandent une autorisation de changement d'usage (dans les communes qui l'imposent) : en France métropolitaine, le DPE doit être classé entre A et E, sinon l'autorisation est refusée.
- À partir du 1er janvier 2034, tous les meublés de tourisme qui ne sont pas la résidence principale du loueur devront être classés entre A et D en métropole (entre A et E dans les départements et régions d'outre-mer, ou Drom : Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte), y compris ceux qui ont déjà leur numéro d'enregistrement ou leur changement d'usage.
Si vous louez votre résidence principale quelques semaines par an, ces niveaux de DPE ne vous sont pas imposés. Ces règles viennent du guide pratique officiel du ministère de la Transition écologique (septembre 2025), qui cite les articles L. 631-10 du code de la construction et de l'habitation et L. 324-2-2 du code du tourisme.
Êtes-vous concerné ? Le tableau par situation
| Votre situation | Exigence de DPE aujourd'hui (2026) | Exigence au 1er janvier 2034 |
|---|---|---|
| Résidence principale louée occasionnellement | Aucune classe minimale imposée | Aucune classe minimale imposée |
| Résidence secondaire ou investissement, sans changement d'usage à demander | Pas de classe minimale imposée par la loi Le Meur | Classe A à D (métropole) / A à E (Drom) |
| Logement qui demande un changement d'usage (métropole) | Classe A à E, sinon refus | Classe A à D, sinon refus |
| Meublé de tourisme hors résidence principale dans un Drom | Pas de condition de DPE pour le changement d'usage (règle limitée à la métropole) | Classe A à E |
Deux remarques pour lire ce tableau :
- Le changement d'usage est une autorisation de la mairie pour transformer un logement en meublé de tourisme. Il n'existe que dans certaines communes (grandes villes et communes qui l'ont mis en place). Votre mairie vous dit si vous y êtes soumis.
- « Pas de classe minimale » ne veut pas dire « pas de DPE du tout » : un DPE reste obligatoire dans d'autres cas, par exemple pour une vente ou une location longue durée.
Ce que la loi exige déjà : le changement d'usage
Depuis le 21 novembre 2024, une commune qui applique le changement d'usage ne peut délivrer l'autorisation, temporaire ou définitive, que sur présentation d'un DPE classé entre A et E. À compter du 1er janvier 2034, ce sera entre A et D. Sans un tel DPE, la demande est refusée. Service-public le confirme : en métropole, le DPE fourni doit indiquer un classement de A à E.
C'est à la commune de vérifier : elle demande un DPE valide lors de chaque demande. Le guide ministériel de 2025 prévoyait aussi que, à partir de mi-2026, la mairie puisse, le cas échéant, demander le DPE lors de l'enregistrement du meublé. Cette demande ne crée pas de classe minimale pour les logements qui ne sont pas soumis au changement d'usage.
En pratique, si vous achetez un studio pour le louer sur Airbnb dans une ville qui impose le changement d'usage, vérifiez la classe du DPE avant de signer : un logement classé F ou G n'obtiendra pas l'autorisation tant que des travaux ne l'auront pas fait remonter.
Ce qui change en 2034 pour tous les meublés hors résidence principale
À partir du 1er janvier 2034, l'article L. 324-2-2 du code du tourisme étend aux meublés de tourisme les niveaux de décence énergétique des locations longue durée (article 6 de la loi du 6 juillet 1989). Concrètement :
- classe A à D exigée en métropole, A à E dans les Drom ;
- l'obligation vise tous les meublés de tourisme, même ceux qui ont déjà toutes leurs autorisations ;
- seule exception : la résidence principale louée de manière occasionnelle.
Attention à ne pas confondre avec le calendrier des locations longue durée, que l'on voit souvent cité : pour un logement loué comme résidence principale du locataire, les classes G sont visées depuis 2025, les F en 2028 et les E en 2034. Pour un meublé de tourisme, le guide ministériel ne prévoit pas d'étape intermédiaire en 2028 : c'est directement le seuil « A à D » en 2034.
Contrôle du maire et sanctions
Dans une location classique, c'est le locataire qui peut saisir le juge si le logement n'est pas décent. Pour un meublé de tourisme, c'est la commune qui contrôle et sanctionne. Selon le guide ministériel, à partir de 2034 :
| Manquement | Conséquence prévue |
|---|---|
| Le maire demande votre DPE | Vous avez 2 mois pour le transmettre |
| DPE non transmis à l'issue des 2 mois | Astreinte administrative de 100 € par jour, au profit de la commune |
| Location malgré un DPE non conforme | Amende administrative de 5 000 € maximum par logement ; le numéro d'enregistrement peut être retiré |
Avant toute amende, le propriétaire peut présenter ses observations écrites dans un délai d'un mois.
Exemple chiffré. Le maire demande le DPE d'un meublé le 1er mars 2034. Le délai de deux mois court jusqu'au 1er mai. Si le propriétaire ne l'envoie que le 31 mai, il a 30 jours de retard : 30 × 100 € = 3 000 € d'astreinte possible, avant même que la conformité du logement soit examinée. Si le DPE se révèle ensuite non conforme et que le logement est loué quand même, l'amende peut aller jusqu'à 5 000 € pour ce logement.
Votre DPE est-il encore valable ?
Un DPE est valable 10 ans, avec une exception importante : les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025 (et ceux de 2013 à 2017 depuis le 1er janvier 2023). Il doit être établi par un diagnostiqueur certifié et enregistré auprès de l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME, qui lui attribue un numéro d'identification.
Ce calcul de validité compte pour 2034 :
| Date de réalisation du DPE | Valable jusqu'au | Couvre le 1er janvier 2034 ? |
|---|---|---|
| Mars 2021 | 31 décembre 2024 (règle transitoire) | Non, à refaire |
| Juillet 2021 | Juillet 2031 | Non, à refaire avant 2034 |
| Octobre 2026 | Octobre 2036 | Oui |
Autrement dit, un DPE fait avant 2024 expirera avant l'échéance de 2034 : il servira surtout à savoir où vous en êtes et à préparer d'éventuels travaux.
Logement chauffé à l'électricité : votre étiquette a peut-être déjà changé
Le calcul du DPE a évolué. Au 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9, ce qui améliore la classe de nombreux logements chauffés ou équipés à l'électricité. Le ministère indique qu'aucun logement ne voit son étiquette dégradée par ce changement. Service-public mentionne en outre un arrêté du 19 août 2026 qui l'abaisse à 1,7 à partir du 1er janvier 2027.
Les DPE déjà réalisés restent valables. Vous pouvez télécharger gratuitement, sans nouvelle visite, une attestation de nouvelle étiquette sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME, avec le numéro qui figure en haut à droite de votre rapport. Les petits logements ont aussi bénéficié de seuils adaptés depuis le 1er juillet 2024, avec la même possibilité d'attestation. Pour un studio loué sur Airbnb et classé F il y a quelques années, cette vérification gratuite est la première chose à faire.
Que faire selon votre classe actuelle
- Retrouvez votre DPE et vérifiez sa date et son numéro sur l'Observatoire de l'ADEME.
- Téléchargez l'attestation à jour si votre logement utilise l'électricité ou s'il s'agit d'une petite surface : la classe peut avoir changé.
- Classe A à D : rien à faire avant 2034, sauf refaire le DPE à expiration.
- Classe E : conforme pour un changement d'usage aujourd'hui, mais pas pour 2034 en métropole. Vous avez le temps de planifier des travaux.
- Classe F ou G : pas de changement d'usage possible en l'état en métropole ; pour un meublé existant hors résidence principale, des travaux seront nécessaires avant 2034 pour continuer à louer en courte durée.
Pour les travaux, la question fiscale n'est pas la même selon leur nature. Au régime réel, l'entretien et les réparations se déduisent, alors que les travaux d'amélioration s'amortissent : notre guide des charges déductibles en LMNP explique la différence. Avant d'engager un chantier, vous pouvez aussi mesurer son effet sur votre rendement avec le calculateur de rentabilité Airbnb, en ajoutant le coût des travaux au coût du projet.
DPE, classement et autres règles : à ne pas confondre
Le DPE n'a rien à voir avec le classement en étoiles : un logement peut être classé 3 étoiles et avoir un mauvais DPE, et inversement. Le classement joue sur votre fiscalité en micro-BIC (voir classement meublé de tourisme), le DPE sur le droit de louer.
De même, l'exemption de la résidence principale ne vous dispense pas des autres règles : la limite de jours de location et l'enregistrement en mairie restent applicables. Notre article sur la règle des 120 jours Airbnb fait le point sur ces obligations, et le guide du statut LMNP sur le cadre fiscal.
Suivre le coût de la mise aux normes avec HôteBilan
Un diagnostic, puis éventuellement des travaux d'isolation ou de chauffage : ce sont des dépenses à rattacher au bon logement pour savoir s'il reste rentable. Dans HôteBilan, vous enregistrez chaque dépense par bien, avec sa catégorie (réparation, maintenance, exceptionnel…), et le tableau de bord met en face vos revenus de location. Vous voyez ainsi, logement par logement, ce que la mise aux normes vous coûte réellement. Créez votre compte gratuit.
Ce qu'il faut retenir : si vous louez autre chose que votre résidence principale, vérifiez dès maintenant la classe de votre DPE, téléchargez l'attestation à jour si elle a pu s'améliorer, et, si vous êtes en E, F ou G, planifiez les travaux avant le 1er janvier 2034.