Airbnb en copropriété : ce que votre règlement peut interdire, et comment se vote l'interdiction
Airbnb en copropriété : lire son règlement, majorité requise pour interdire les meublés de tourisme, décision du Conseil constitutionnel 2026, syndic, recours.
Peut-on louer sur Airbnb dans une copropriété ?
Oui, en principe : louer un appartement en copropriété comme meublé de tourisme n'est pas interdit par la loi. Tout dépend de votre règlement de copropriété. Depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, les règlements établis à partir du 21 novembre 2024 doivent dire explicitement si les meublés de tourisme sont autorisés ou interdits. Pour les règlements plus anciens, il faut lire les clauses sur la destination des lots et sur les activités commerciales.
Surtout, une copropriété existante peut désormais interdire la location en meublé de tourisme sans l'unanimité, à la double majorité de l'article 26 (majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix), à condition que son règlement interdise déjà toute activité commerciale dans les lots d'habitation. Une interdiction votée de cette façon ne vise pas les lots qui sont la résidence principale de leur propriétaire (un règlement rédigé depuis novembre 2024 peut, lui, aller plus loin). Le Conseil constitutionnel a jugé ce dispositif conforme à la Constitution le 19 mars 2026. Cet article vous aide à savoir où vous en êtes et quoi faire, que vous soyez déjà hôte ou sur le point d'acheter.
Étape 1 : regarder la date de votre règlement
Votre règlement vous a été remis à l'achat. Si vous ne le retrouvez plus, Service Public indique plusieurs moyens d'en obtenir une copie : un autre copropriétaire (par exemple un membre du conseil syndical), l'extranet du syndic professionnel, une demande écrite au syndic (qui peut la facturer) ou le service de la publicité foncière.
| Votre règlement | Ce qu'il faut chercher | Conséquence pour Airbnb |
|---|---|---|
| Établi à partir du 21 novembre 2024 | La clause sur les meublés de tourisme, obligatoire | Elle dit directement si vous pouvez louer. Selon le guide ministériel, une interdiction prévue dans ce cas vaut pour toutes les locations en meublé de tourisme, y compris une résidence principale louée quelques semaines. |
| Établi avant le 21 novembre 2024, avec une clause d'habitation exclusivement bourgeoise | Une formule réservant les lots à l'habitation seule, sans activité professionnelle | Selon Service Public, une telle clause interdit toute activité professionnelle, notamment le meublé de tourisme. |
| Établi avant le 21 novembre 2024, qui interdit toute activité commerciale dans les lots d'habitation | Une clause qui interdit le commerce dans les lots d'habitation, sans interdire toute activité professionnelle (souvent appelée clause « d'habitation bourgeoise ») | La location reste possible tant que rien d'autre ne l'interdit, mais l'assemblée générale peut voter une interdiction des meublés de tourisme (voir étape 2). |
| Établi avant le 21 novembre 2024, sans clause sur l'habitation ou le commerce | — | Pas d'interdiction de principe. La procédure facilitée de l'article 26 décrite ci-dessous ne peut pas être utilisée dans cette copropriété. |
Les formulations des règlements varient beaucoup d'un immeuble à l'autre. Si une clause vous semble ambiguë, demandez au syndic comment elle est appliquée dans l'immeuble, et faites-vous conseiller par un professionnel du droit de la copropriété avant d'investir.
Étape 2 : comprendre comment la copropriété peut interdire Airbnb
Ce que dit l'article 26 depuis la loi Le Meur
L'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi Le Meur, soumet à la double majorité « la modification du règlement de copropriété qui concerne l'interdiction de location des lots à usage d'habitation autres que ceux constituant une résidence principale […] en meublés de tourisme ». Il ajoute que cette modification « ne peut être décidée que dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale ».
Avant cette loi, une telle interdiction demandait l'unanimité des copropriétaires : un seul hôte pouvait la bloquer. Ce n'est plus le cas.
Le texte pose donc trois conditions :
- le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots d'habitation ;
- l'interdiction ne concerne que les lots qui ne sont pas une résidence principale (au sens de la loi de 1989 : un logement occupé au moins 8 mois par an) ;
- le vote atteint la double majorité de l'article 26.
Le guide ministériel en tire la conséquence pratique : dans une copropriété existante, une interdiction votée de cette façon ne s'applique pas à la résidence principale louée occasionnellement, dans la limite de 90 à 120 jours par an fixée selon les communes. La règle des 120 jours détaille ces limites.
La double majorité, en pratique : un exemple chiffré
La double majorité se calcule sur tous les copropriétaires, présents ou non à l'assemblée : il faut à la fois la majorité des membres du syndicat (en nombre de personnes) et au moins les deux tiers des voix (les tantièmes).
Prenons une copropriété de 10 copropriétaires se partageant 1 000 tantièmes. Pour adopter l'interdiction, il faut :
- au moins 6 copropriétaires votant pour (plus de la moitié de 10) ;
- qui détiennent ensemble au moins 667 tantièmes (deux tiers de 1 000 = 666,7, arrondi au tantième supérieur).
| Scénario | Copropriétaires pour | Tantièmes pour | Résultat |
|---|---|---|---|
| A | 7 sur 10 | 620 | Rejetée : moins des deux tiers des voix |
| B | 5 sur 10 | 700 | Rejetée : pas la majorité des copropriétaires |
| C | 6 sur 10 | 680 | Adoptée |
Le raisonnement se reproduit avec la feuille de présence de votre immeuble : comptez les copropriétaires favorables et additionnez leurs tantièmes, puis comparez à la moitié du nombre total de copropriétaires et aux deux tiers du total des tantièmes. Les absents comptent comme s'ils n'avaient pas voté pour.
Ce que change la décision du Conseil constitutionnel du 19 mars 2026
Une société propriétaire avait contesté ce mode de vote devant le Conseil constitutionnel, en soutenant qu'il portait atteinte au droit de propriété et à la liberté d'entreprendre. Dans sa décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026 (QPC : question prioritaire de constitutionnalité, transmise ici par la Cour de cassation), le Conseil a déclaré ces dispositions conformes à la Constitution. La règle de la double majorité reste donc applicable.
Les motifs de la décision sont utiles pour un hôte, car ils rappellent les limites de l'interdiction :
- elle doit être justifiée par la destination de l'immeuble, sous le contrôle du juge : la règle de majorité ne change pas les règles de fond sur l'usage des parties privatives ;
- elle n'est possible que dans les copropriétés dont le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots d'habitation ;
- elle ne vise que les lots qui ne sont pas une résidence principale, et s'applique de la même façon à tous les copropriétaires ;
- elle porte seulement sur la location en meublé de tourisme : elle n'empêche pas de louer le logement selon d'autres modalités ;
- elle peut être levée plus tard, à la même majorité.
En clair : un vote régulier est solide, mais un hôte n'est pas sans recours si les conditions ne sont pas réunies.
Étape 3 : vos obligations envers le syndic
Depuis la loi Le Meur, si votre meublé de tourisme se trouve dans une copropriété, vous devez signaler au syndic votre numéro d'enregistrement dès son obtention. Le syndic informe ensuite les copropriétaires de l'existence du meublé lors de la prochaine assemblée générale. Service Public le rappelle aussi bien pour une résidence secondaire que pour une résidence principale.
Cette obligation suit le numéro d'enregistrement : elle concerne aujourd'hui les communes qui ont mis en place la déclaration avec enregistrement. Le téléservice national qui généralisera l'enregistrement à toutes les communes est annoncé par Service Public pour le quatrième trimestre 2026 ; il n'était pas encore ouvert au 23 octobre 2026.
Côté voisinage, le guide ministériel rappelle qu'il incombe au loueur de s'assurer de l'occupation paisible de son logement, et qu'une action en justice pour troubles anormaux du voisinage reste possible même si la copropriété autorise la location, dès lors que les nuisances affectent collectivement les occupants. Un règlement intérieur clair remis aux voyageurs (bruit, poubelles, parties communes) est une précaution simple.
Si un vote d'interdiction est inscrit à l'ordre du jour
Une résolution visant à interdire les meublés de tourisme figure dans la convocation à l'assemblée générale. Avant la date :
- Vérifiez les conditions : votre règlement interdit-il toute activité commerciale dans les lots d'habitation ? Votre logement est-il votre résidence principale ?
- Comptez les voix avec la méthode de l'exemple ci-dessus : la double majorité porte sur tous les copropriétaires, pas seulement sur les présents.
- Préparez des réponses concrètes aux reproches éventuels (nuisances, usure des parties communes) : règles transmises aux voyageurs, contact joignable, gestion des clés.
- Votez contre la résolution, ou faites-vous représenter par quelqu'un qui votera contre : c'est ce qui vous garde la possibilité de la contester ensuite.
Ce dernier point compte pour la suite. Selon Service Public, seuls les copropriétaires opposants (qui ont voté contre une résolution adoptée) ou défaillants (absents et non représentés) peuvent contester une décision. Le recours se fait devant le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble, avec un avocat obligatoire, dans un délai de 2 mois à partir de la notification du procès-verbal par le syndic (5 ans si le procès-verbal n'a jamais été envoyé). Passé ce délai sans contestation, la décision s'impose à tous, même si elle était irrégulière.
Si l'interdiction est votée : quelles options ?
Si votre lot n'est pas votre résidence principale et que l'interdiction a été adoptée régulièrement, la location en meublé de tourisme n'est plus possible dans ce logement. Le Conseil constitutionnel souligne que la location selon d'autres modalités reste ouverte, par exemple une location meublée classique avec un bail d'habitation.
Ce changement modifie aussi votre fiscalité : le régime micro-BIC n'applique pas le même plafond ni le même abattement à un meublé de tourisme non classé et à une location meublée longue durée. Notre comparatif micro-BIC ou régime réel explique les deux régimes, et le simulateur fiscal chiffre l'impôt dans chaque cas. Pour savoir ce que rapporte réellement la location touristique que vous perdriez (prix par nuit, taux d'occupation, charges, cash-flow), le calculateur de rentabilité Airbnb donne un point de comparaison avec le loyer que vous pourriez obtenir en location classique.
Si vous habitez le logement au moins 8 mois par an, vous restez en principe en dehors d'une interdiction votée dans une copropriété existante. Les autres règles s'appliquent toutefois : notre guide pour louer sa résidence principale sur Airbnb les récapitule.
Avant d'acheter pour louer sur Airbnb
Pour un investisseur, le règlement de copropriété pèse autant que le prix au mètre carré. Avant de signer :
- demandez le règlement et ses modifications, et repérez les clauses sur la destination des lots, l'habitation bourgeoise et les meublés de tourisme ;
- demandez les procès-verbaux des dernières assemblées générales, pour voir si une interdiction a été votée ou discutée ;
- vérifiez les règles de la mairie (déclaration, numéro d'enregistrement, changement d'usage) ;
- faites vos calculs dans les deux hypothèses : location touristique et location meublée classique.
Une copropriété dont le règlement interdit déjà toute activité commerciale est exposée à un vote d'interdiction, même si aucune n'est en vigueur aujourd'hui.
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Un vote en assemblée générale peut obliger à changer de mode de location en quelques mois. Avoir des chiffres à jour aide à décider vite. Dans HôteBilan, vous enregistrez par logement vos recettes, vos dépenses et vos frais récurrents (charges de copropriété comprises) ; le tableau de bord montre ce que chaque bien rapporte réellement, et le simulateur estime l'impôt selon le régime. Pour une résidence principale, le compteur suit les nuits louées par rapport à la limite de 120 jours (gardez en tête un seuil plus bas si votre mairie l'a abaissé). Créez votre compte gratuit.