Louer sa résidence principale sur Airbnb : règles, impôts et limites à connaître
Louer sa résidence principale sur Airbnb : 120 jours max, accord du propriétaire, copropriété, mairie, impôts (micro-BIC, 760 €) et exemple chiffré.
La réponse courte
Oui, vous pouvez louer votre résidence principale sur Airbnb, entière ou en partie, mais dans un cadre précis. Le logement doit rester celui où vous vivez au moins 8 mois par an. Dans les communes qui ont mis en place le numéro d'enregistrement, la location est plafonnée à 120 jours par année civile, voire moins si la mairie a abaissé la limite (jamais en dessous de 90 jours). En échange, une résidence principale bénéficie de règles plus souples qu'une résidence secondaire : pas d'autorisation de changement d'usage, et en général pas de déclaration en mairie.
Trois points peuvent tout bloquer, quelle que soit votre commune : l'accord écrit de votre propriétaire si vous êtes locataire, le règlement de copropriété, et l'interdiction totale en logement social. Côté impôts, les recettes sont imposables dès le premier euro si vous louez le logement entier. Une exonération existe seulement pour quelques pièces louées, sous 760 € par an. Les règles fiscales citées ici sont celles des revenus 2025, déclarés en 2026.
Ce que « résidence principale » veut dire ici
Pour toute la réglementation des meublés de tourisme, la résidence principale est définie par l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 : c'est « le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure ».
Le guide pratique du ministère précise un point qui change tout : les périodes louées aux voyageurs ne comptent pas comme des périodes d'occupation. Un logement loué plus de 120 jours (quatre mois) dans l'année ne peut donc plus être considéré comme une résidence principale, et ce même dans une commune qui n'applique pas l'enregistrement : c'est une conséquence de la règle des 8 mois, pas un plafond local. Il bascule alors dans le régime de la résidence secondaire, avec les autorisations que cela suppose dans les grandes villes.
Avant de publier l'annonce : 4 vérifications
1. Êtes-vous propriétaire ou locataire ?
Si vous êtes locataire dans le parc privé, vous devez obtenir l'accord écrit de votre propriétaire avant de louer. Service Public conseille de le demander par lettre recommandée avec accusé de réception, pour garder une preuve.
Sans cet accord, la sous-location expose à la restitution des sommes perçues, à d'éventuels dommages et intérêts, à la résiliation du bail et à l'expulsion. En logement social, la location en meublé de tourisme est tout simplement interdite.
2. Que dit votre règlement de copropriété ?
Depuis le 21 novembre 2024 (loi Le Meur), les nouveaux règlements de copropriété doivent dire explicitement si les meublés de tourisme sont autorisés ou interdits. Si un règlement de ce type les interdit, l'interdiction vaut aussi pour une résidence principale louée quelques semaines.
Dans les copropriétés existantes, l'assemblée générale peut désormais voter l'interdiction à la majorité des deux tiers. Le guide ministériel précise que cette interdiction ne s'applique pas aux résidences principales louées de manière occasionnelle, dans la limite des 90 à 120 jours fixée par la commune. En revanche, Service Public indique qu'une clause « d'habitation exclusivement bourgeoise » dans un règlement antérieur au 21 novembre 2024 interdit toute activité professionnelle, dont la location en meublé de tourisme. Relisez votre règlement et, en cas de doute, interrogez votre syndic avant de vous lancer.
3. Votre commune impose-t-elle un numéro d'enregistrement ?
Tout dépend de la commune :
- Commune sans enregistrement : aucune démarche en mairie pour une résidence principale. La déclaration simple (Cerfa n° 14004) n'est obligatoire que pour les autres meublés.
- Commune avec enregistrement : vous devez déclarer votre logement, même s'il s'agit de votre résidence principale, et indiquer ce statut. Vous obtenez un numéro de 13 caractères à afficher sur chaque annonce. Sans ce numéro, l'amende civile peut atteindre 5 000 €, et les plateformes doivent déconnecter l'annonce.
Ce paysage va changer. Selon Service Public (actualité du 27 juillet 2026), l'enregistrement deviendra obligatoire dans toutes les communes à l'ouverture du téléservice national, prévue au quatrième trimestre 2026. À la date de cet article, cette ouverture reste annoncée comme une prévision : surveillez le site de votre mairie.
4. Combien de nuits la mairie autorise-t-elle ?
Dans les communes qui appliquent l'enregistrement, le plafond est de 120 jours par année civile. Depuis la loi Le Meur, le conseil municipal peut l'abaisser par délibération motivée, à une valeur comprise entre 90 et 119 jours. Le dépassement est puni d'une amende civile pouvant aller jusqu'à 10 000 €, tout comme le fait de ne pas transmettre à la commune, sur sa demande, le nombre de jours loués. Les exceptions prévues par la loi sont l'obligation professionnelle, la raison de santé et la force majeure.
Deux précisions utiles :
- un même voyageur ne peut pas rester plus de 90 jours consécutifs : au-delà, ce n'est plus un meublé de tourisme ;
- les plateformes doivent empêcher la location d'une résidence principale au-delà de 120 jours par leur intermédiaire, mais chaque plateforme ne voit que ses propres réservations : si vous louez aussi en direct ou sur un autre site, le total est à suivre vous-même.
Le détail du décompte (nuits réservées, blocages, séjours à cheval sur deux années) est expliqué dans notre article sur la règle des 120 jours Airbnb.
Ce que vous n'avez pas à faire (contrairement à une résidence secondaire)
| Obligation | Résidence principale | Résidence secondaire ou investissement |
|---|---|---|
| Durée maximale de location | 120 jours par an (90 à 119 si la commune l'a abaissée), dans les communes avec enregistrement | Pas de plafond national en jours |
| Autorisation de changement d'usage (grandes villes, zones tendues) | Non requise tant que la location ne dépasse pas 120 jours | Requise dans les communes qui l'appliquent, quelle que soit la durée |
| Déclaration en mairie | Seulement dans les communes avec enregistrement | Obligatoire partout (simple ou avec enregistrement) |
| Niveau minimal de DPE (à partir de 2034) | Non concernée | Classe A à D en métropole pour les meublés existants |
| Interdiction votée par une copropriété existante (deux tiers) | Ne s'applique pas à une location occasionnelle dans la limite communale | S'applique |
Le guide ministériel souligne aussi qu'une commune qui abaisse la limite à 90 jours ne fait pas basculer les logements loués entre 90 et 120 jours dans le régime du changement d'usage : celui-ci ne s'applique qu'au-delà de 120 jours. Mais louer au-delà de la limite communale reste sanctionné par l'amende de 10 000 €. Pour les obligations énergétiques des autres logements, consultez notre article sur le DPE des meublés de tourisme.
Les impôts : louer sa résidence principale n'est pas exonéré
Logement entier : imposable dès le premier euro
Les loyers d'une location meublée sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Louer votre appartement entier pendant vos vacances ne change rien à ce principe : les recettes se déclarent sur la 2042-C-PRO, en plus de votre déclaration habituelle.
Au micro-BIC, l'administration applique un abattement forfaitaire qui dépend du classement du logement (il ne peut pas être inférieur à 305 €, ce qui ne joue que pour de très petites recettes) :
| Type de logement | Plafond de recettes (revenus 2025) | Abattement | Ligne 2042-C-PRO (déclarant 1) |
|---|---|---|---|
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 30 % | 5NH |
| Meublé de tourisme classé (1 à 5 étoiles) | 77 700 € | 50 % | 5NG |
Une résidence principale peut être classée en meublé de tourisme : le guide ministériel le confirme, en rappelant qu'elle reste soumise à la limite de 120 jours. Sur la base imposable, vous payez l'impôt sur le revenu à votre taux marginal (TMI) et les prélèvements sociaux de 18,6 % applicables aux revenus de location meublée non professionnelle. Le calcul complet, avec le barème, est détaillé dans notre article Impôt Airbnb : comment calculer ce que vous allez payer.
Une ou deux chambres : l'exonération sous 760 €
impots.gouv.fr prévoit une exonération, valable jusqu'au 31 décembre 2026, pour la location habituelle de pièces de votre résidence principale à des personnes qui n'y élisent pas domicile, comme des voyageurs : elle s'applique si le montant total perçu reste inférieur à 760 € TTC par an. Au-delà, ou si vous louez le logement entier, tout est à déclarer.
Une seconde exonération existe, mais elle ne concerne pas Airbnb : elle vise la location de pièces à une personne qui en fait sa résidence principale (un étudiant à l'année, par exemple), à un loyer raisonnable. Pour 2026, impots.gouv.fr fixe ce loyer annuel maximal, hors charges, à 215 € par m² en Île-de-France et 159 € par m² dans les autres régions.
Les autres obligations à connaître
- SIRET : dans sa fiche sur la location de la résidence principale, Service Public range parmi les démarches l'inscription, gratuite, au répertoire Sirène de l'Insee, qui vous attribue un numéro SIRET.
- CFE : elle dépend de votre situation. Louer votre propre logement ouvre droit à des exonérations, que certaines communes suppriment ; le détail est dans notre article sur la CFE des hôtes Airbnb.
- Taxe de séjour : le voyageur la paie. Si Airbnb encaisse le paiement, c'est la plateforme qui la collecte et la reverse ; pour une réservation en direct, c'est à vous. Voir notre guide de la taxe de séjour Airbnb.
- Fiche de police : pour un voyageur étranger, vous devez faire remplir une fiche individuelle et la conserver 6 mois.
Exemple chiffré : louer son appartement pendant ses vacances
Une personne célibataire loue son appartement, sa résidence principale, pendant ses congés : 60 nuits dans l'année à 110 € la nuit, soit 6 600 € de recettes. Elle est au micro-BIC et sa tranche marginale d'imposition est de 30 % ; les recettes Airbnb ne la font pas changer de tranche. Sa commune applique la limite de 120 jours : avec 60 nuits, elle est largement en dessous.
| Logement non classé | Logement classé | |
|---|---|---|
| Recettes | 6 600 € | 6 600 € |
| Abattement | 30 % (1 980 €) | 50 % (3 300 €) |
| Base imposable | 4 620 € | 3 300 € |
| Impôt sur le revenu (30 %) | 1 386 € | 990 € |
| Prélèvements sociaux (18,6 %) | 859 € | 614 € |
| Total | 2 245 € | 1 604 € |
Dans cet exemple, le classement réduit l'imposition d'environ 640 € par an, avant le coût de la visite de classement. Le raisonnement est réutilisable avec vos propres chiffres : base imposable = recettes × (1 − abattement), puis base × (TMI + 18,6 %). Le simulateur fiscal fait ce calcul pour votre situation, et notre guide du classement meublé de tourisme détaille les démarches.
Une limite à garder en tête : si les recettes vous font passer dans la tranche supérieure, l'impôt est plus élevé que dans ce tableau.
En résumé : la check-list avant de louer
- Vérifier que le logement reste occupé par vous au moins 8 mois par an.
- Obtenir l'accord écrit du propriétaire si vous êtes locataire (impossible en logement social).
- Relire le règlement de copropriété.
- Demander à la mairie si un numéro d'enregistrement est exigé et quelle limite de jours s'applique.
- Suivre vos nuits louées tout au long de l'année, toutes plateformes confondues.
- Déclarer vos recettes en ligne 5NH (ou 5NG si le logement est classé), sauf exonération des 760 € pour quelques pièces.
Pour la déclaration elle-même, notre guide déclarer ses revenus Airbnb reprend les lignes de la 2042-C-PRO étape par étape.
Suivre vos nuits et vos recettes avec HôteBilan
Louer sa résidence principale demande de surveiller deux chiffres en même temps : le nombre de nuits louées et les recettes encaissées. Dans HôteBilan, vous enregistrez vos séjours et vos dépenses par logement. Le tableau de bord compte les nuits louées depuis le 1er janvier par rapport à la limite de 120 jours (gardez en tête un seuil plus bas si votre mairie l'a abaissé), et le simulateur estime l'impôt selon le régime choisi. Créez votre compte gratuit.