Comptabilité LMNP au réel : peut-on la faire soi-même ?
Comptabilité LMNP au réel : ce que la loi impose, la liasse 2031 et 2033, la dispense de bilan, la date limite et un exemple chiffré pour un hôte Airbnb.
La réponse courte
Oui, vous pouvez tenir vous-même la comptabilité de votre location meublée au régime réel. Le BOFiP (la doctrine officielle de l'administration fiscale) rappelle que les entreprises au régime réel simplifié sont tenues de « déclarer elles-mêmes le résultat » de leurs opérations (article 53 A du Code général des impôts) : passer par un expert-comptable est un choix, pas une obligation.
En revanche, « au réel » ne veut pas dire « une case de plus sur la déclaration ». Vous devez tenir une comptabilité appuyée de justificatifs, établir chaque année une déclaration de résultats n° 2031 avec les tableaux 2033, la transmettre en ligne, puis reporter le résultat sur votre 2042-C-PRO. Cet article détaille ces obligations (règles en vigueur pour l'exercice 2026, déclaré en 2027), les allègements prévus pour les petits loueurs et un exemple complet, pour vous aider à décider si vous le faites seul ou si vous vous faites aider.
Qui est concerné par la comptabilité LMNP ?
En tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP), seuls les loueurs au régime réel ont une comptabilité à tenir. Au micro-BIC, il n'y en a pas : vous déclarez vos recettes brutes et l'administration applique l'abattement.
Vous êtes au réel dans deux cas, selon service-public.gouv.fr :
- sur option, si vos recettes restent sous le plafond du micro-BIC et que vous avez choisi le réel pour déduire vos charges réelles ;
- de plein droit, si vos recettes dépassent durablement ce plafond (voir la règle des deux années juste après) : pour les recettes 2026, 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé, 83 600 € pour un meublé de tourisme classé, une chambre d'hôtes ou une location meublée de longue durée.
Le BOFiP précise que ces plafonds s'apprécient sur les recettes des deux années précédentes (N-1 ou N-2) : le micro-BIC reste possible tant que l'une de ces deux années est sous le plafond. En pratique, le réel s'impose après deux années consécutives de dépassement. Si vous hésitez encore entre les deux régimes, notre comparatif micro-BIC ou régime réel et le simulateur d'impôt Airbnb permettent de chiffrer les deux options avant de vous lancer.
Ce que la loi vous demande vraiment
Tenir une comptabilité probante
Le régime réel simplifié reste « un régime d'imposition d'après le bénéfice réel », rappelle le BOFiP. Vous devez donc tenir une comptabilité sur laquelle l'administration peut exercer son droit de vérification.
Le BOFiP n'impose pas de méthode particulière. Une comptabilité doit surtout être « régulière, sincère et appuyée des pièces justifiant les éléments déclarés ». Concrètement, chaque recette et chaque dépense doit pouvoir être rattachée à une pièce : relevé de versements de la plateforme, facture du ménage, avis de taxe foncière, tableau d'amortissement du prêt.
Déposer la déclaration 2031 et ses annexes
Chaque année, vous établissez la déclaration de résultats n° 2031-SD (l'ensemble 2031 + 2033 est souvent appelé « liasse fiscale »), avec son annexe 2031 bis-SD (dont un cadre est consacré aux BIC non professionnels). Vous y joignez le formulaire 2033-SD, qui regroupe les tableaux comptables du régime simplifié :
| Tableau | Contenu | Pour un loueur en nom propre |
|---|---|---|
| 2033-A | Bilan simplifié (actif et passif) | Facultatif si vous êtes dispensé de bilan (voir plus bas) |
| 2033-B | Compte de résultat simplifié | À remplir : vos recettes, vos charges, votre résultat |
| 2033-C | Immobilisations, amortissements, plus et moins-values | À remplir : le logement, les meubles, les travaux amortis |
| 2033-D | Provisions, amortissements dérogatoires, déficits reportables | À remplir si vous avez des déficits ou reports à suivre |
| 2033-E | Valeur ajoutée et effectifs | À joindre également, même pour une petite activité sans salarié |
| 2033-F et 2033-G | Composition du capital, filiales et participations | Concernent les sociétés (capital, filiales) |
Le résultat de la 2031 se reporte ensuite sur la 2042-C-PRO, en case 5NA (déclarant 1), 5OA (déclarant 2) ou 5PA (personne à charge) en cas de bénéfice. Service-public.gouv.fr précise que vous devez indiquer votre numéro SIRET, obtenu lors de la déclaration de votre activité de loueur en meublé (démarche et délai de 15 jours dans notre article sur le SIRET LMNP). Le détail des cases, y compris en cas de déficit, est dans notre guide pour déclarer ses revenus Airbnb.
Transmettre en ligne, dans les délais
La déclaration de résultats se dépose obligatoirement par voie électronique (article 1649 quater B quater du CGI). Le BOFiP cite deux voies : la saisie en ligne des formulaires (procédure EFI, depuis votre espace professionnel sur impots.gouv.fr) ou la transmission de fichiers par un partenaire (procédure EDI, utilisée par les logiciels et les cabinets comptables).
La date limite légale est le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai. Les déclarations télétransmises bénéficient d'un délai supplémentaire de 15 jours calendaires. En 2026, cela donnait le 5 mai, soit le 20 mai avec le délai supplémentaire. Pour l'exercice 2026, déclaré en 2027, l'application de la même règle donne le mardi 4 mai 2027, soit le 19 mai 2027 avec le délai : vérifiez la date publiée par impots.gouv.fr au printemps.
Le BOFiP prévient qu'un retard ou un défaut de déclaration « peut entraîner l'évaluation d'office du bénéfice ». Autrement dit, l'administration peut fixer elle-même votre résultat.
Les allègements prévus pour les petits loueurs
La dispense de bilan
Un exploitant individuel au régime simplifié n'a pas à produire de bilan (le tableau 2033-A) quand ses recettes de l'année civile précédente ne dépassent pas un seuil fixé par le BOFiP. Pour les locations meublées, c'est le seuil le plus bas qui s'applique : le seuil plus élevé, réservé aux activités de vente et d'hébergement, exclut expressément les locations meublées.
| Exercices concernés | Seuil de dispense de bilan (recettes de l'année précédente) |
|---|---|
| 2023 à 2025 | 61 000 € |
| 2026 à 2028 | 66 000 € |
Pour l'exercice 2026 (déclaré en 2027), on compare donc les recettes de 2025 au seuil de 66 000 €.
Le BOFiP insiste sur deux limites. La dispense reste une faculté : vous pouvez toujours déposer le bilan. Et elle ne change pas le calcul du bénéfice : selon le BOFiP, l'exploitant ne peut pas se limiter à une comptabilité de trésorerie « en faisant abstraction des créances et des dettes existant à la clôture de l'exercice ». En clair, une facture reçue en décembre mais payée en janvier compte quand même dans l'année écoulée. Les autres tableaux (2033-B, 2033-C, 2033-D…) restent à fournir.
Le tableau 2033-C a aussi un rôle juridique : pour les entreprises dispensées de bilan, c'est l'inscription d'un bien sur ce tableau qui le fait entrer dans l'actif professionnel, et cette inscription est « une décision de gestion qui est opposable tant à l'Administration qu'à l'intéressé ». Autrement dit, ce choix vous engage, et l'administration peut s'en prévaloir comme vous : remplissez ce tableau avec soin dès la première année.
La comptabilité super-simplifiée
L'article 302 septies A ter A du CGI permet aux exploitants individuels au régime simplifié de tenir une comptabilité super-simplifiée : en cours d'année, vous enregistrez seulement vos encaissements et vos paiements, et les créances et les dettes ne sont constatées qu'en fin d'année.
C'est une option à exercer chaque année, en cochant la case prévue en tête de la déclaration 2031. Le BOFiP précise qu'elle n'a de valeur probante que si elle enregistre exactement toutes les opérations, sans erreurs graves et répétées, et si elle est appuyée de pièces justificatives suffisantes.
Pour un hôte Airbnb, dont les recettes arrivent sous forme de versements de la plateforme et les dépenses sous forme de factures, cette logique « recettes et dépenses au fil de l'eau, régularisation au 31 décembre » correspond bien à la réalité de l'activité.
Exemple chiffré : une année de comptabilité pour un studio
Prenons un hôte qui loue un studio meublé de tourisme non classé, au régime réel. En 2025, ses recettes ont été de 22 000 €. En 2026, ses versements Airbnb atteignent 24 000 €.
Étape 1 : enregistrer les recettes et les dépenses de l'année. Il note chaque versement de la plateforme et chaque dépense, avec sa pièce. Le prestataire de ménage lui envoie la facture de décembre (300 €), qu'il ne paie que le 8 janvier 2027. Au 31 décembre, il constate cette dette : la dépense est rattachée à 2026, même si elle sera payée en 2027.
Étape 2 : totaliser les charges déductibles de 2026.
| Charge | Montant |
|---|---|
| Ménage (dont la facture de décembre payée en janvier) | 3 600 € |
| Eau, électricité, internet | 1 500 € |
| Intérêts d'emprunt | 2 300 € |
| Taxe foncière | 1 100 € |
| Petit équipement et linge | 400 € |
| Assurance | 300 € |
| CFE | 300 € |
| Total | 9 500 € |
Étape 3 : ajouter l'amortissement. Le logement et les meubles sont inscrits au tableau 2033-C. Pour l'exemple, l'amortissement de l'année est de 8 000 € : ce montant dépend du prix d'achat, de la part du terrain (qui ne s'amortit pas) et des durées retenues pour chaque élément, et il demande le plus de soin. Notre guide pour calculer l'amortissement LMNP détaille ces choix avec un tableau complet.
Étape 4 : calculer le résultat.
- Recettes : 24 000 €
- Charges : − 9 500 €
- Résultat avant amortissement : 14 500 €
- Amortissement : − 8 000 €
- Résultat imposable : 6 500 €
Ce bénéfice figure sur la 2031 et se reporte en case 5NA de la 2042-C-PRO. Les recettes 2025 (22 000 €) étant inférieures au seuil de 66 000 €, l'hôte peut ne pas produire le bilan 2033-A en 2027 ; il remplit en revanche les tableaux 2033-B, 2033-C, 2033-E et, s'il a des reports à suivre, 2033-D.
Si l'amortissement avait dépassé le résultat avant amortissement, il n'aurait pas pu créer de déficit : l'excédent se reporte sur les années suivantes. Notre article sur le déficit LMNP explique ce mécanisme et ce qu'il faut suivre d'une année sur l'autre.
Faire soi-même ou se faire aider : comment décider
La partie « recettes et dépenses » est à la portée d'un hôte organisé : c'est un suivi régulier, appuyé de justificatifs. Notre liste des charges déductibles en LMNP vous aide à classer chaque dépense.
Les points délicats sont ailleurs :
- La première année : inscrire correctement le logement, le mobilier et les travaux au tableau 2033-C, avec la part du terrain et les durées d'amortissement. Ces choix vous suivent ensuite chaque année.
- Les reports : l'amortissement non déduit et les déficits se suivent dans le temps, sur le tableau 2033-D et dans vos comptes.
- La revente : depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Notre article sur la plus-value LMNP détaille ce calcul : il suppose de retrouver le total des amortissements déduits sur toutes vos déclarations 2031.
- Un logement utilisé aussi à titre personnel : seule la part des dépenses liée à la location est déductible, avec une méthode de répartition à justifier.
Un compromis fréquent consiste à tenir soi-même le suivi des recettes et des dépenses toute l'année, et à faire établir ou vérifier par un professionnel le tableau des amortissements la première année. Les honoraires d'un expert-comptable et le coût d'un logiciel de comptabilité sont d'ailleurs des charges déductibles au réel.
Ce qu'il faut faire maintenant
- Vérifiez votre régime pour 2026 : vos recettes 2024 et 2025 ont-elles toutes deux dépassé le plafond du micro-BIC (réel de plein droit), ou êtes-vous au réel sur option ?
- Rassemblez vos pièces 2026 : relevés de versements de la plateforme, factures, avis d'imposition, tableau d'amortissement du prêt.
- Préparez le tableau des immobilisations (2033-C) si c'est votre première année au réel, ou mettez à jour celui de l'an dernier.
- Au 31 décembre, listez vos dettes et créances : factures reçues mais non payées, sommes dues mais non encore versées.
- Notez la date limite publiée par impots.gouv.fr au printemps 2027 et préparez votre accès à l'espace professionnel.
Suivre vos recettes et vos dépenses dans HôteBilan
La base d'une comptabilité au réel, c'est un suivi complet de chaque euro encaissé et dépensé pour la location. Dans HôteBilan, vous enregistrez vos revenus et vos dépenses logement par logement, avec des catégories de dépenses et des frais récurrents (taxe foncière, assurance, ménage à chaque départ) que vous ne saisissez qu'une fois. En fin d'année, l'export Excel sépare revenus, dépenses et synthèse : c'est une base pour remplir votre compte de résultat ou pour la transmettre à votre comptable.
HôteBilan ne tient pas votre comptabilité à votre place : il ne calcule pas l'amortissement et ne remplit pas la liasse 2031.
Créez votre compte gratuit pour suivre vos recettes et vos charges Airbnb toute l'année.