Amortissement LMNP : comment le calculer pour votre Airbnb (bâti, mobilier, terrain)
Amortissement LMNP au réel : part du terrain, composants, taux du mobilier, prorata la 1re année et limite de l'article 39 C, avec un exemple chiffré.
L'amortissement LMNP en bref
L'amortissement consiste à déduire chaque année une fraction du prix du logement et des meubles de vos recettes de location meublée. La DGFiP le présente comme l'avantage principal du régime réel : une technique qui permet « de déduire chaque année une partie du prix d'achat de l'immeuble et des meubles ». Il n'existe pas au micro-BIC, où l'abattement forfaitaire remplace toutes les charges.
Le calcul tient en quatre étapes : retirer la part du terrain (qui ne s'amortit pas), découper le bâti en composants avec chacun sa durée, amortir les meubles à part, puis réduire la première annuité au prorata de la date de mise en location. Enfin, l'amortissement déductible chaque année est plafonné : il ne peut pas faire passer votre résultat en dessous de zéro. Cet article détaille chaque étape avec un exemple chiffré, pour les règles en vigueur sur les revenus 2026 (déclarés en 2027).
Qui peut amortir son logement ?
L'amortissement est réservé au régime réel. Le BOFiP (BOI-BIC-CHAMP-40-20) précise que ce régime suppose un bilan « à l'actif duquel sont inscrits les biens loués » : le logement et les meubles doivent figurer dans votre comptabilité pour être amortis.
Si vous êtes au micro-BIC, vous ne pouvez pas amortir. Le passage au réel est obligatoire au-delà des plafonds du micro-BIC et possible sur option en dessous. Pour savoir si le réel vaut la peine dans votre cas, voyez notre comparatif micro-BIC ou régime réel.
Étape 1 : retirer la part du terrain
Le terrain ne perd pas de valeur avec le temps, il ne s'amortit donc pas. Le BOFiP impose de séparer, dans votre bilan, la valeur du bâtiment (amortissable) de celle du terrain sur lequel il est construit. Cela vaut aussi pour un appartement : une partie de son prix correspond à la quote-part du terrain de l'immeuble.
Aucun pourcentage forfaitaire n'est fixé par l'administration. Selon le même texte, la ventilation figure en principe dans l'acte notarié. À défaut, le Conseil d'État admet trois méthodes, dans cet ordre de priorité :
- la comparaison avec des terrains nus de la même zone et aux droits à construire similaires ;
- le coût de reconstruction de l'immeuble, diminué de sa vétusté ;
- les données comptables d'autres contribuables, sur un échantillon significatif.
En pratique, la part du terrain pèse lourd dans les centres-villes chers et beaucoup moins ailleurs. Gardez une trace écrite de la méthode retenue : c'est elle qu'il faudra justifier en cas de contrôle.
Étape 2 : découper le bâti en composants
Le bâti ne s'amortit pas forcément d'un bloc. Le BOFiP (BOI-BIC-AMT-10-40-10) distingue la structure (gros œuvre) et des composants qui s'usent plus vite et sont remplacés : toiture, façades, installations électriques, plomberie, agencements intérieurs. Chaque composant a sa propre durée.
Le BOFiP publie un tableau de référence pour les logements (BOI-ANNX-000115). Les fourchettes varient selon la localisation :
| Composant (logement) | Durée indiquée | Part de la valeur du bâti |
|---|---|---|
| Gros œuvre | plus de 50 ans | 40 à 50 % |
| Façades, étanchéité | 20 à 50 ans | 5 à 20 % |
| Installations générales techniques (électricité, plomberie, chauffage…) | 15 à 30 ans | 20 à 30 % |
| Agencements intérieurs | 5 à 15 ans | 20 à 25 % |
Le taux annuel se déduit de la durée : le BOFiP (BOI-BIC-AMT-10-40-10) le définit comme « le quotient de 100 par le nombre d'années ». Un composant amorti sur 20 ans a donc un taux de 5 % par an.
Ces durées sont des références, pas des valeurs imposées. Le choix doit rester cohérent avec l'état réel du logement : un appartement ancien dont l'électricité vient d'être refaite n'a pas la même répartition qu'un logement neuf.
Étape 3 : amortir les meubles et les équipements
Les meubles (lit, canapé, table, électroménager, vaisselle en lot) s'amortissent séparément. La liste des taux usuels du BOFiP (BOI-BIC-AMT-10-40-30), « donnée à titre purement indicatif », retient 10 % par an pour le mobilier, soit 10 ans. La même liste indique 1 à 2 % pour les « maisons d'habitation ordinaires » prises en bloc, d'où l'intérêt de la méthode par composants, qui permet des durées plus courtes sur les éléments qui s'usent vite.
Le cas des petits achats
Le BOFiP (BOI-BIC-CHG-20-30-10) admet de passer directement en charges certains biens d'une valeur unitaire n'excédant pas 500 € HT. Le texte vise le petit matériel et outillage, ainsi que le mobilier et matériel de bureau, avec deux limites importantes :
- la tolérance ne s'applique pas à l'équipement initial en mobilier ni à son renouvellement complet (sauf si l'ensemble ne dépasse pas 500 € HT) ;
- pour un bien vendu en plusieurs éléments, c'est le prix global du bien qui compte.
Le texte ne parle pas expressément des meubles d'une location meublée. Pour l'ameublement de départ de votre logement, la prudence est donc de l'amortir. Un remplacement ponctuel (une bouilloire, une chaise) est le cas le plus proche de la tolérance ; en cas de doute, faites valider le traitement par votre comptable. La frontière entre charge et immobilisation pour les travaux est détaillée dans notre guide des charges déductibles en LMNP.
Étape 4 : la première année, au prorata
L'amortissement démarre à la mise en service du bien, pas à la date d'achat. Le BOFiP (BOI-BIC-AMT-20-10) indique que le point de départ de l'amortissement linéaire est calculé « à compter du jour de la mise en service effective ». Pour un logement loué en meublé de tourisme, c'est en pratique la date à partir de laquelle il est prêt à être loué.
La première annuité est réduite au prorata du temps écoulé, et « le temps couru s'apprécie en nombre de jours ». Un logement mis en location le 1er avril n'amortit que 275 jours sur 365 la première année.
La limite : l'amortissement ne crée pas de déficit
Pour un particulier, l'article 39 C du Code général des impôts plafonne l'amortissement déductible. Le BOFiP (BOI-BIC-CHAMP-40-20) précise qu'en location meublée, l'amortissement de l'immeuble et des meubles est admis « dans la limite du montant du loyer acquis, diminué du montant des autres charges afférentes à ces biens ».
Concrètement, on déduit d'abord toutes les charges (intérêts, taxe foncière, ménage, commissions…), puis l'amortissement, seulement jusqu'à ramener le résultat à zéro. La part qui dépasse n'est pas déductible cette année-là ; selon le BOFiP (BOI-BIC-AMT-20-40-10-20), elle « sera susceptible d'être déduite des résultats des exercices suivants ».
Ce report ne doit pas être confondu avec le déficit issu des charges, qui suit d'autres règles (imputation sur vos revenus de location meublée pendant 10 ans). Notre article sur le déficit LMNP compare les deux mécanismes.
Exemple chiffré : un studio Airbnb mis en location le 1er avril 2026
Prenons un hôte qui achète un studio 180 000 € et le met en location en meublé de tourisme le 1er avril 2026. Il est au régime réel. Tous les montants et pourcentages ci-dessous sont des hypothèses d'exemple, choisies dans les fourchettes du BOFiP.
Le tableau d'amortissement
Terrain. L'hôte retient une part de terrain de 20 %, soit 36 000 €, non amortissable. Le bâti amortissable est de 144 000 €.
| Élément | Part | Valeur | Durée | Annuité pleine |
|---|---|---|---|---|
| Gros œuvre | 45 % | 64 800 € | 60 ans | 1 080 € |
| Façades, étanchéité | 10 % | 14 400 € | 25 ans | 576 € |
| Installations techniques | 25 % | 36 000 € | 20 ans | 1 800 € |
| Agencements intérieurs | 20 % | 28 800 € | 10 ans | 2 880 € |
| Total bâti | 100 % | 144 000 € | 6 336 € | |
| Mobilier | 8 000 € | 10 ans (10 %) | 800 € | |
| Total annuel | 7 136 € |
2026 : première année au prorata
Du 1er avril au 31 décembre 2026, il y a 275 jours. L'amortissement de 2026 est de 7 136 € × 275 / 365 = 5 376 € (arrondi à l'euro).
L'hôte encaisse 14 000 € de recettes en 2026 et paie 6 000 € de charges. Son résultat avant amortissement est de 8 000 €. L'amortissement de 5 376 € est entièrement déductible : le résultat imposable 2026 est de 2 624 €.
2027 : la limite de l'article 39 C joue
En 2027, l'hôte encaisse 16 000 € mais ses charges montent à 10 500 € (réparations, ménage, intérêts d'emprunt). Son résultat avant amortissement est de 5 500 €.
L'annuité pleine (7 136 €) dépasse ce résultat. Il ne déduit que 5 500 € : le résultat imposable 2027 est de 0 €. Les 1 636 € restants (7 136 − 5 500) sont reportés sur les années suivantes, dans la même limite.
Ce qu'il faut retenir de l'exemple : sur ces deux années, l'amortissement efface l'essentiel du résultat, sans jamais créer de déficit. Les choix faits à l'achat (part du terrain, durées) changent l'annuité de plusieurs centaines d'euros, et ils s'appliquent ensuite chaque année : c'est pourquoi le tableau de départ mérite le plus de soin.
À la revente, l'amortissement est en partie repris
Depuis la loi de finances pour 2025, impots.gouv.fr indique que pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, « les amortissements pratiqués » au régime réel doivent être « réintégrés pour le calcul de la plus-value ». Ils réduisent le prix d'acquisition retenu, donc augmentent la plus-value imposable.
L'amortissement reste intéressant pendant la location, mais une partie de l'économie peut être reprise à la vente, selon la durée de détention. Le calcul complet, avec les abattements, est détaillé dans notre guide de la plus-value LMNP.
Et pour 2027 ? Un projet de réforme en discussion
Le projet de loi de finances pour 2027, en discussion au Parlement à la date de cet article, contient une mesure qui limiterait la déduction de l'amortissement en location meublée non professionnelle, avec un traitement spécifique pour les meublés de tourisme. Rien n'est adopté à ce jour : les règles décrites ci-dessus restent celles qui s'appliquent. Cet article sera mis à jour dès la publication du texte définitif au Journal officiel.
Les erreurs fréquentes
- Amortir le terrain : la part du terrain doit toujours être retirée, même pour un appartement.
- Amortir tout le bâti sur une seule durée sans distinguer les composants.
- Démarrer à la date d'achat au lieu de la date de mise en location, ou oublier le prorata la première année.
- Créer un déficit avec l'amortissement : l'excédent se reporte, il ne s'impute pas sur l'année.
- Passer en charges tout l'ameublement de départ parce que chaque meuble coûte moins de 500 €.
- Perdre la trace des amortissements déduits : il faudra les retrouver à la revente.
Le tableau d'amortissement se remplit chaque année dans la liasse fiscale (tableau 2033-C). Notre article sur la comptabilité LMNP au réel explique ce qu'il faut tenir et ce que vous pouvez faire vous-même.
Estimer l'effet de l'amortissement avec HôteBilan
Une fois votre annuité estimée, reste à savoir ce qu'elle change sur votre impôt. Le simulateur fiscal gratuit d'HôteBilan compare le micro-BIC et le réel à partir de vos recettes, de vos charges et d'un montant d'amortissement annuel : il applique la limite de l'article 39 C et affiche la part d'amortissement utilisée et celle qui serait reportée.
Dans l'application, vous enregistrez vos revenus et vos dépenses par logement tout au long de l'année, ce qui vous donne le résultat avant amortissement, le chiffre qui fixe la limite déductible. HôteBilan ne calcule pas le tableau d'amortissement à votre place : pour la première année, faites-le établir ou vérifier par un professionnel. Créez votre compte gratuit pour suivre vos chiffres au fil des réservations.