Ce qui a changé à Marseille
Jusqu'en 2025, un particulier pouvait obtenir une autorisation de 4 ans sans compensation pour un premier meublé de tourisme hors résidence principale. Ce n'est plus possible. Le règlement adopté le 27 février 2025 par la Métropole Aix-Marseille-Provence, applicable depuis le 29 avril 2025, impose une compensation dès le premier logement loué hors résidence principale, que vous soyez un particulier ou une société.
Concrètement, si vous voulez louer sur Airbnb un logement qui n'est pas votre résidence principale (un studio acheté pour investir, par exemple), vous devez transformer en logement un local qui n'en était pas un (un commerce, un bureau…), de surface équivalente, dans le même groupe d'arrondissements. La Ville peut accepter jusqu'à 10 % de surface en moins. Vous pouvez aussi acheter des « droits de commercialité » à un propriétaire qui a réalisé une telle transformation.
Pour votre résidence principale, pas d'autorisation, mais une déclaration obligatoire et une limite de 90 jours par an, toutes plateformes confondues.
Taxe de séjour : un exemple
Pour une nuit à 100 € dans un logement non classé occupé par deux adultes, le prix par personne est de 50 €. La taxe est de 4 % × 50 € = 2 €, plus 44 % de taxes additionnelles (départementale et régionale), soit 2,88 € par adulte, donc 5,76 € par nuit. Avec un meublé classé 3 étoiles, le tarif est fixe : 2,16 € par adulte et par nuit, taxes comprises. Le classement peut aussi changer votre fiscalité : voyez notre guide du classement en meublé de tourisme et le simulateur micro-BIC ou réel.
Garder une trace de ses nuitées
La Ville peut vous demander le décompte de vos nuits louées l'année précédente, avec un mois pour répondre. HôteBilan synchronise votre calendrier Airbnb et tient ce compte à jour, avec vos revenus et votre rentabilité. C'est gratuit. La loi fixe la limite à 120 jours par défaut et permet aux communes de l'abaisser, ce qu'a fait Marseille : pour les exceptions (raison professionnelle, santé, force majeure), lisez notre article sur la règle des 120 jours.