LMP ou LMNP : les deux conditions, le calcul et ce qui change pour un hôte Airbnb
LMP ou LMNP : les 2 conditions cumulatives (23 000 € et revenus du foyer), le calcul avec vos salaires nets et les effets sur déficit, cotisations, plus-value.
LMP ou LMNP : la réponse en deux conditions
Vous êtes loueur en meublé professionnel (LMP) seulement si deux conditions sont réunies en même temps, au niveau de votre foyer fiscal :
- vos recettes annuelles de location meublée dépassent 23 000 € ;
- ces recettes dépassent les autres revenus d'activité du foyer (salaires, pensions, bénéfices d'une autre activité…).
Si l'une des deux manque, vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP). C'est la règle de l'article 155 IV du code général des impôts, telle que la présente le BOFiP dans sa version du 15 avril 2026. Le statut n'est pas une option que l'on choisit : il découle de vos chiffres, et il se recalcule chaque année.
Cet article montre comment faire le calcul avec les bons montants (le piège est dans la seconde condition), puis ce que le statut LMP change concrètement : déficit, cotisations sociales et plus-value à la revente. Pour le cadre général du statut non professionnel, voyez notre guide complet du statut LMNP.
Condition 1 : plus de 23 000 € de recettes
Le BOFiP (BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 110 à 130) précise ce qu'il faut compter :
- les recettes de tout le foyer fiscal : si votre conjoint loue aussi un meublé, ses loyers s'ajoutent aux vôtres ;
- les recettes toutes taxes comprises, c'est-à-dire « le total des loyers acquis, le cas échéant charges comprises » ;
- les indemnités d'assurance qui garantissent les loyers ;
- toutes vos locations meublées, quel que soit l'endroit où se trouvent les logements, pour un foyer domicilié en France.
Ne comptent pas les recettes qui ne sont « pas directement liées à l'activité de location », comme des produits financiers ou une subvention reçue pour l'achat du bien.
Le seuil s'apprécie par année civile. Si vous commencez à louer en cours d'année, les recettes sont ramenées à douze mois, au prorata des jours de location sur 365 : 12 000 € encaissés sur six mois peuvent ainsi dépasser 23 000 € une fois annualisés. Le calcul détaillé figure dans notre article sur le SIRET LMNP, à la section sur le début d'activité.
Condition 2 : des recettes supérieures aux autres revenus d'activité
C'est là que se joue la différence entre LMP et LMNP pour la plupart des hôtes qui ont un emploi. Le BOFiP (§ 150) liste les revenus à comparer à vos recettes :
| Revenus pris en compte | Revenus non pris en compte |
|---|---|
| Salaires, y compris pensions et rentes viagères | Revenus fonciers (location vide) |
| Bénéfices industriels et commerciaux d'une autre activité | Revenus de capitaux mobiliers |
| Bénéfices agricoles | Revenus exonérés d'impôt |
| Bénéfices non commerciaux | Recettes de la location meublée elle-même |
| Rémunérations de gérants et associés (article 62 du CGI) | Déficits des années antérieures |
Point décisif : le BOFiP (§ 160) retient le revenu net de chaque catégorie, « après déduction des charges ou abattements ». Pour un salaire, c'est donc le montant après la déduction forfaitaire de 10 % pour frais professionnels (ou après vos frais réels si vous avez opté pour eux). On compare ainsi des recettes brutes de location à des revenus nets d'activité, ce qui fait basculer en LMP plus tôt qu'on ne l'imagine.
Cette condition s'apprécie elle aussi chaque année, avec les seuls revenus de l'année en cause.
Exemple chiffré : un salarié qui loue sur Airbnb
Prenons un foyer fictif : une personne célibataire, salariée, qui loue un appartement sur Airbnb. Ses salaires imposables de l'année s'élèvent à 33 000 €, sans frais réels. Ses recettes Airbnb de l'année atteignent 30 000 €.
| Étape | Calcul | Résultat |
|---|---|---|
| Condition 1 : recettes de location meublée | 30 000 € > 23 000 € | Remplie |
| Salaires après déduction de 10 % | 33 000 − 3 300 | 29 700 € |
| Condition 2 : recettes > autres revenus d'activité | 30 000 € > 29 700 € | Remplie |
| Statut de l'année | Deux conditions réunies | LMP |
Ses recettes sont pourtant inférieures à son salaire. Mais comparées au salaire net de la déduction de 10 %, elles le dépassent de 300 €.
Même foyer, autre année : si les recettes descendent à 29 000 €, la seconde condition n'est plus remplie (29 000 € < 29 700 €) et la personne redevient LMNP. Si elle se marie ou se pacse et que son conjoint perçoit 25 000 € de salaires (22 500 € après déduction), les autres revenus d'activité du foyer passent à 52 200 € : le foyer reste LMNP tant que les recettes de location meublée ne dépassent pas ce montant.
La déduction forfaitaire de 10 % est encadrée par un minimum et un maximum par personne, indiqués sur service-public.gouv.fr ; dans cet exemple, le montant de 3 300 € est compris entre les deux.
Ce que le statut LMP change
| Sujet | LMNP | LMP |
|---|---|---|
| Déficit | Imputable seulement sur les revenus de location meublée non professionnelle des 10 années suivantes | Imputable sur le revenu global, sans limite de montant |
| Protection sociale | Prélèvements sociaux, sauf affiliation à l'URSSAF | Cotisations sociales (travailleur indépendant, micro-entrepreneur ou régime général selon le type de location et les recettes) ; pour un meublé de tourisme, voir ci-dessous |
| Plus-value à la revente | Régime des plus-values des particuliers | Régime des plus-values professionnelles, avec exonération possible après 5 ans d'activité |
| Régime d'imposition | Micro-BIC ou réel | Micro-BIC ou réel : le statut LMP n'empêche pas le micro-BIC |
Le déficit devient imputable sur le revenu global
C'est l'avantage le plus connu. Selon le BOFiP (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 350), les déficits d'une location meublée professionnelle « sont imputables sur le revenu global du contribuable sans limitation de montant ». Au régime réel, un déficit LMP vient donc réduire l'impôt dû sur vos salaires.
Deux limites : les déficits accumulés quand vous étiez LMNP ne peuvent pas être déduits de vos futurs bénéfices LMP (§ 250), et l'amortissement obéit à ses propres règles de report, expliquées dans notre article sur l'amortissement LMNP. Le sort des déficits non professionnels quand vous changez de statut est détaillé dans notre article sur le déficit LMNP.
Les cotisations sociales : pour un meublé de tourisme, le seuil est différent
Le BOFiP le rappelle en remarque : les critères du droit social « peuvent différer » de ceux du droit fiscal. Pour les meublés de tourisme de courte durée, l'affiliation à l'URSSAF dépend du seul seuil de 23 000 € de recettes, sans tenir compte de vos autres revenus. Un hôte Airbnb à 25 000 € de recettes peut donc rester LMNP pour l'impôt tout en devant des cotisations sociales.
Pour la location meublée de longue durée, service-public.gouv.fr indique qu'au-delà de 23 000 € vous pouvez, en 2026, choisir le micro-entrepreneur ou le régime général jusqu'à 83 600 € de recettes. Les régimes possibles pour un meublé de tourisme, classé ou non, sont détaillés dans notre article sur les prélèvements sociaux LMNP.
La plus-value relève du régime professionnel
Si le logement est inscrit à l'actif de votre activité (c'est-à-dire porté au bilan de votre location meublée), sa vente par un LMP relève des plus-values professionnelles (BOFiP, § 400). Le BOFiP donne un exemple : un bien acheté 350 000 €, amorti de 7 000 € par an pendant 11 ans, vendu 450 000 €. La plus-value est de 450 000 − (350 000 − 77 000) = 177 000 €, dont 77 000 € à court terme (le montant des amortissements) et 100 000 € à long terme.
Ce régime peut aussi conduire à une exonération (article 151 septies du CGI), mais seulement si l'activité est exercée depuis au moins cinq ans et si les recettes restent sous 90 000 € pour une exonération totale, ou sous 126 000 € pour une exonération partielle (§ 410 et 420). Pour les meublés de tourisme et chambres d'hôtes, le BOFiP précise que l'activité « peut relever » de la para-hôtellerie en raison des prestations annexes, avec des seuils de 250 000 € et 350 000 € (§ 430). Ces calculs dépendent de votre situation exacte : faites-les vérifier avant de vendre.
L'année de la vente, le régime applicable est celui du statut au moment de la cession (§ 460). Comme on ne connaît pas toujours ce statut à l'avance, le BOFiP admet que vous appliquiez celui de l'année précédente, puis régularisiez sans pénalités (§ 470). Pour le régime des particuliers, voyez notre guide de la plus-value LMNP.
Ce qu'il faut retenir
- LMP = deux conditions cumulées : plus de 23 000 € de recettes et des recettes supérieures aux autres revenus d'activité du foyer.
- Comparez vos recettes brutes à vos salaires après déduction de 10 % ou de vos frais réels : l'écart réel est souvent plus faible que prévu.
- Le statut se recalcule chaque année civile ; une hausse de recettes ou un changement de foyer peut le faire basculer.
- Pour un meublé de tourisme, les cotisations sociales dépendent du seul seuil de 23 000 €, même en restant LMNP.
- Avant une vente, vérifiez votre statut de l'année : il décide du régime de la plus-value.
Pour mesurer l'effet du régime d'imposition sur votre impôt, utilisez le simulateur micro-BIC ou réel.
Suivre vos recettes de l'année avec HôteBilan
Les deux conditions se jouent sur les recettes encaissées dans l'année civile, logement par logement, et sur leur total. HôteBilan enregistre vos revenus par bien et affiche, sur le tableau de bord, les montants encaissés depuis le début de l'année et une prévision de fin d'année : vous voyez venir le seuil de 23 000 € avant de le franchir, et vous pouvez comparer ce total à vos autres revenus d'activité. Créez votre compte gratuit.